购房后无法实地查看房屋状况，交房时发现墙体裂缝、渗漏等质量问题，影响居住体验；开发商资金链断裂导致楼盘烂尾，购房者依然需要按时偿还高额房贷；开发商擅改规划，一些承诺配套设施无法兑现……随着问题和弊端的显现，近年来舆论关于取消商品房预售制、推行现房出售的呼声也日渐高涨。

在房地产市场深度调整背景下，全国多地探索推行现房销售，特别是2022年以来，全国超30个省（市）出台现房销售相关政策，对部分项目进行现房销售试点，或出台配套支持政策，如延长土地出让金缴纳期限、进行购房者契税补贴、提高公积金贷款额度等。

日前，地方楼市政策迎来新的重大突破——河南省信阳市住房和城乡建设局发布的《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》明确，“文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售”。信阳也由此成为今年全国首个明确全面落实现房销售的城市。

新规：“一律实行现房销售”

5月6日，信阳市住房和城乡建设局在其官方发布信息称，为贯彻落实国家、省房地产相关政策，持续推动房地产市场止跌回稳，抓好房地产市场化风险、去库存、控增量工作，该局根据信阳市房地产市场运行情况，起草《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》（以下简称《措施》）并面向社会公示，公开征集意见。

《措施》明确，当地将从严控预售许可条件、严格预售资金缴存、规范预售资金使用、严格实行项目开发公司制、合理把握工程进度、准确界定新出让土地等六个方面发力，动态调整住房供应节奏，抓好房地产市场化风险、去库存、控增量工作。

在从严控预售许可条件方面，当地明确，按照“新老有别”的原则，“文件印发后新取得施工许可证的项目，施工进度需达到主体封顶方可申报商品房预售许可。文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售。”

《措施》还提出，新出让土地的时间，以土地出让合同签订日期为准，“本措施自印发之日执行，适用范围为中心城区，各县可参照执行。”

有房地产市场专业人士认为，本次信阳发文明确中心城区新出让地块推行现房销售，也是今年以来全国首个明确全面落实现房销售的区域，该措施不仅能提振购房者信心，也表达出当地推动商品房销售制度从期房向现房转型的决心。

争议：预售制度的贡献与风险

据了解，商品房预售制度源于香港，于20世纪90年代内地住房制度改革初期引入，并通过1994年颁布的《城市房地产管理法》确立下来，迅速成为主流销售模式。该模式通过“期房销售”加速了资金周转，推动了我国房地产行业的快速发展。然而，随着市场进入存量时代，商品房“预售制”的弊端也日益凸显。

北京金诉律师事务所主任、知名房产律师王玉臣在接受羊城晚报记者采访时表示，预售制下，购房款需存入监管账户专款专用，但部分开发商通过关联交易、虚假合同等方式转移预售资金，导致项目的资金链断裂，使得房子走向烂尾，在这种情况下，购房者可能会面临“钱房两空”。

王玉臣表示，除了资金挪用与烂尾风险，商品房预售制还存在房屋交付不符预期风险和延期交房与办证难，购房者在收房时可能面临房屋货不对板、虚假宣传等情况，“开发商因资金短缺或违规施工无法按期交房，或超规划建设导致无法通过验收，这些都有可能会导致延后办证或无法办证。由于无法办证，房屋还存在被抵押、一房二卖等风险。”

除了购房者可能面临的风险与陷阱，开发商依赖高杠杆运作，通过预售资金滚动开发，还可能导致金融系统性风险，一旦开发商资金链断裂，风险可能传导至银行和地方政府。

公开资料显示，2022年7月“保交楼”工作启动以来，2023年全年交付住房规模超300万套，2024年达338万套，截至去年11月，全国“白名单”项目贷款审批通过金额已达3.6万亿元，一定程度上暴露出预售制对金融稳定的威胁。

因此，近年来舆论关于“全面取消房地产预售制”的呼声渐起，特别是在网络社交媒体平台和短视频平台，多数购房者对现房销售持欢迎态度。有网友表示，现房交易的物业体验、户型格局、采光通风等都可以直观感受，避免了开发商或者销售人员的“画饼”。

现状：现房销售占比正逐步提升

事实上，近年来国内一些省份和城市不断进行商品房“现房销售”的探索，其中海南是全国首个出台省级现房销售政策的省份。2020年3月，海南省委办公厅、省政府办公厅印发通知，规定新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。

根据中指研究院不完全监测，自2022年末以来，全国已有超30个省（市）试点现房销售及出台相关支持政策。

“现房销售政策若能严格执行，将从源头缓解上述问题。”王玉臣认为，一方面，现房销售要求项目竣工后交易，能够极大地降低烂尾风险；另一方面，现房销售能够让购房者实地验房，能够在一定程度上规避虚假宣传、质量问题等。在此基础上，现房销售还能让开发商更加注重资金管理和工程质量，避免因预售资金链断裂导致违约。

业内人士指出，现房销售“所见即所得”，可以帮购房者规避商品房预售制可能引发的风险，降低银行坏账风险，重塑市场信任机制；对开发商或房地产行业来说，现房销售减少了对预售资金的依赖，房企需通过多元化融资来优化资金结构，进而倒逼行业从“高周转”向“高质量”发展。

事实上，现房销售在市场中的占比正逐步提升。根据国家统计局披露的数据，2024年我国现房销售面积约3亿平方米，同比增长19.1%，现房销售面积占比已经达到30.84%，而在过往的2020年至2023年的四年间，现房销售占比分别为12.7%、13%、17.3%、22.5%。

展望：现房销售是未来趋势

中指研究院政策研究总监陈文静认为，对购房者而言，现房销售可以降低购房风险；对房企而言，或许较为考验房企资金情况，但长期来看，现房销售能够加快库存的去化，也有利于房地产发展新模式的构建。

此前，有房地产人士表示，对于房企来说，现房销售是其不得不直面的问题。预售制度下，各地楼盘达到一定的预售条件即可销售，现房销售就意味着资金回笼周期变长，开发商短期资金压力更大，整个行业也可能面临洗牌，尤其中小房企因融资渠道有限可能加速出清。

去年全国两会期间，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹系统阐述了房地产发展新模式内涵与实施路径，提出要改革商品房开发、融资、销售等基础性制度，有力有序推行现房销售。今年全国两会期间，倪虹再次表示，将会同有关部门改革完善商品房开发、融资、销售等基础性的制度，加强构建房地产发展的新模式。

河南信阳近日明确“新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售”，被部分房地产研究者解读为房地产发展新模式的重要探索，短期来看可能会加剧行业分化，但长期来看有助于构建“低风险、高品质、可持续”的市场生态，也符合房地产增量市场未来发展的大趋势。

王玉臣律师提醒，在现房销售模式下，购房者依然需要保持审慎态度，不要买手续不齐全的房子，务必注意是否可以立即办理网签，签合同的时候要明确合同细节，特别是要实地验房，“验房时要核实房屋是否符合法定的交房条件，合同约定的交房条件，重点检查房屋质量、公共设施以及周边是否存在不利因素”。

文丨记者 张文