价高者得，放开限价，上海这轮土拍看点十足。

历史总是竟然相似，继去年土拍“帽子戏法”后，绿城今天完成“双响炮”，成为了本轮土拍最大赢家。

上午，绿城击败了保利和象屿，溢价6.48%、总价12亿摘得虹口地块，顺利完成小地块的补仓，没想到仅仅是一道开胃菜。

下午，绿城通过摇号击败了其他9家房企，溢价30%、总价约48亿斩获全国瞩目的“小米地块”，大幅刷新全国单价“地王”纪录。

绿城拿地海报

剩余三块地则全靠央国企托底，浦开19.28亿摘得契形绿地地块，保利4.2863亿补仓重固板块，奉贤新城25.52亿拿下奉贤地块。

本轮土拍结果，地产营销总整理

今天总爷就和大家聊聊，本轮土拍到底有什么看点？绿城这两块地成色如何？

01

绿城笑傲，斩获全国单价地王

今天最大的看点，无疑是徐汇的“小米地块”。

这块位于徐汇滨江的的热门地块，在经历了前期“小米退地”的风波后，最终变更为住宅属性：

起拍楼板价就高达10.08万/㎡

上海2016年诞生的全国单价地王，是融信110.1亿拿下的静安区中兴路地块，当时楼面价10.02万/㎡，今天彻底成为历史。

楼面价13.1万/㎡，大幅刷新全国纪录

这块地位于徐汇滨江一线，没有保障房的指标，也没有户型的限制，将会是纯豪宅产品的最佳阵地。

徐汇滨江地块位置

因此几乎全上海的高端“玩家”，都参与了这块地竞拍，包括四家副部级央企和一家民企独苗：

华润置地、保利发展、中海&西岸、招商&徐汇城投、绿城、越秀&象屿、宸嘉发展

中海、绿城、华润、保利、中海，今年上半年上海排名前五的房企，对规模和标杆项目非常渴求，毫无悬念地全员悉数参与。

越秀、象屿，这两家深耕上海的国企，这几年也成为上海的绝对主角，这次参与徐汇滨江地块，无疑是想要展现更高水平的操盘能力。

宸嘉发展，本轮土拍唯一参拍的民企，凭借长风嘉佰道在上海一鸣惊人，2小时劲销超61亿的日光成绩，也让其更有底气参与这次超热门地块。

在经历了数十轮报价后，溢价率达到了封顶的30%，招商&徐汇城投、中海&西岸、绿城、宸嘉发展进入摇号环节。

徐汇滨江地块最终摇号的四家房企

最终备受期待的绿城，以总价、单价顺利补仓，将会打造全上海最顶级的豪宅产品。

这块不限价的热门土地，目前大家关注的焦点，已经从哪家开发商竞得，切换到届时会呈现怎样顶级的产品。

在绿城的操盘之下，这块“全国单价地王”，将来无疑也会刷新徐汇滨江的售价纪录，打开上海滨江豪宅的天花板。

绿城最近两年在上海表现十分亮眼，尤其是去年土拍“帽子戏法”，繁华三章的爆火，让绿城跃升到上半年销售榜单的第二位。

2024上半年上海销售排名

在今年的前批次土拍中，绿城虽然多次参与，但无奈运气欠佳，多次与热门地块擦身而过。

继“繁花三章”后，在上海陷入短暂“粮荒”的绿城，今天终于打开了局面，而且不止这一块地。

02

绿城补仓，继续上海深耕

上午竞拍的虹口江湾地块，位于中外环间，地块不大且限制较多，在土拍前市场形成共识：

开发和销售难度相当高

绿城虹口江湾镇地块位置

因此报名这块地3家房企，也都是公认的实力派巨头房企，他们分别是：

保利发展、绿城、象屿

最终在激烈的竞价环节中，绿城以非常强势的姿态，溢价6.48%、总价12亿顺利摘得。

这次他们选择在虹口溢价拿地，代表对自身产品和品牌力的绝对自信。

一方面，这块地在溢价6.48%后，楼板价也仅有48447元/㎡，尚不及隔壁中建东孚55372元/㎡的拿地成本。

参考隔壁中建虹悦里8.7万的单价，绿城在不限价的情况下完全有能力卖到9万左右，因此地块的利润空间依旧非常可观。

另一方面，这块地体量很小，建筑面积仅24772平，综合容积率2.44。

按照套均100多平的产品预估，中外环之间200多套的体量，对于绿城来说快速去化几乎的毫无悬念。

在上海限价放开的大背景下，属于高品质房企的时代正在悄然来临。

03

国企托底，三块底价成交

除了徐汇、虹口两块热门地块，其他三块都是由深耕板块的央国企托底。

位于浦东北蔡的楔形绿地地块，由本地国企浦开底价19.28亿竞得，楼板价51009元/㎡。

这块地周边目前还处于“百废待兴”阶段，但契形绿地的环境和规划优势，以及地铁站一公里内的距离，依旧拥有不错的潜力。

浦开北蔡地块位置

尤其是就在东侧300米，中铁建和国贸刚刚竞得的1宗地块，当时楼面价是55674元/㎡，要比浦开地块高4665元/㎡。

深耕浦东的本地国企浦开，毫无悬念地摘得这块潜力地块。

位于青浦的重固地块，由深耕板块的保利发展，以总价4.2863亿摘得，楼板价只有15300元/㎡。

保利青浦重固地块位置

地块东侧就是保利虹桥和颂，2023年7月拿地楼板价是17000元/㎡，房地联动价37000元/㎡。

在重固板块的多个楼盘中，保利虹桥和颂算是其中的佼佼者，两次加推后整盘已去化过半。

保利和颂海报

尽管郊区市场存在不确定性，但对于由规模发展要求、且处于板块绝对优势的保利发展来说，这块地也算是势在必得。

热度最低的奉贤新城地块，总价高达25.52亿，楼面价20000元/㎡，最终被本地国企奉贤新城竞得。

这块地距离5号线奉贤新城站1.1公里，板块内有龙湖奉贤天街等商业资源、上海之鱼等绿化配套，但板块内竞争也相当激烈。

奉贤新城地块位置

就在地块东侧1公里，今年4月龙湖溢价9.55%斩获了1宗商住地，房地联动价43800元/㎡。

继御湖境之后，龙湖又推出了一高端产品系观萃，并且在奉贤新城开启上海首秀，届时龙湖·观萃会对板块形成强有力阻击。

由于板块整体行情一般，以及这块地超过1000套的超大体量，相信只有本地国企托底这一条路可以走。

这三块相对冷门的地块，全部由深耕板块的央国企托底，对于如今上海的非热门、郊区地块，所有房企都表现得异常谨慎。

04

分化之后，土拍彻底变天

今天这轮土拍，虽然只有五块地出让，却反映了当下楼市的挣扎。

“放开限价”后的第二场土拍，不但没有等到很多人预想中的火爆，甚至显得更加冷清。

彻底变天后的土拍，也为上海乃至全国市场指明了方向。

1. 热度持续下降，房企们也 “持币观望”

上海市场针对那些犹豫中的买家，通常喜欢用“持币观望”来形容，这次没想到财大气粗的各大央国企也这样选择。

上半年相对冷清的新房市场，让房企信心严重不足，今年以来参与度是越来越低，这批次土拍总共仅有11家房企参与。

上海供地计划，来源中指

截至本轮土拍前，上海商品住宅供地计划完成度，竟然只完成了20%左右。

沉闷的土拍市场，还需要更多“猛药”的刺激。

2. 房企向内收缩，远郊地块惨遭“抛弃”

另外一个很明显的趋势就是，国央企开始加速向内收缩。

外环外的土地几乎被“抛弃”，除了承担托底任务、或真的板块深耕的房企，几乎已经没有房企在郊区主动拿地了。

上海供地情况，来源中指

本轮除了单价地王的空前人气，其他4块地3块都是靠央国企托底，中外环间的小地块也只有三家房企参与。

可以非常明显的预见，针对如今略显惨淡的外环外新房和土拍市场，一系列更大力度的政策呼之欲出。

3. 价高者得时代，品质房企崛起

这两轮土拍最大看点，就是重回“价高者得”同时放开房地联动价，这对于那些高品质房企无疑是一大机会。

一方面，越来越多的优质地块摆上货架，并最终高溢价率成交，对板块价格上涨产生积极预期。

另一方面，这些高溢价地块只能卖出高于市场价才有利润，也对房企销售及产品能力形成挑战。

尤其在今天的徐汇滨江滨江地块可以看出，只有那些实力雄厚的央国企、具备塔尖产品能力的民企，才有信心参与最终角逐。

前段时间在上海表现出色，以产品力赢得客户认可的绿城，在运气的加持下，斩获了本轮土拍含金量最高的两块地。

彻底变天的上海土拍市场，也面临着更大的变数， 考验房企战略定力的时刻到了。

对于绿城双响炮，大家怎么看？欢迎点赞、留言一起讨论。