当所有人都在欢呼——

“6月广州二手房成交量终于破万套，攀上近15个月以来的最高峰”

你知道我在想什么吗？

唉，激动个P，照这种去化速度，广州18万二手库存什么时候才能消化完！

图源贝壳内网

NO.1

15万套，卖了8年。

18万套，要卖几年？

不会有人以为消化广州二手库存，整个去化周期只要18个月吧？

18万套挂牌总数，除以每个月成交破万套，等于18个月？

怎么可能……

原因很简单：

首先看去化一端：新政首月成交反弹，有没有可能只是因为新政蜜月期使然？

未来几个月成交量能否维持每月破万，不确定。

其次看库存一端：18万套仅仅是贝壳单平台的挂牌数，其他平台还未计入；而且，这些库存不会一直只流出不流入。

熟悉贝壳数据口径的同学都清楚，平台单日成交几十套上百套的隔壁，永远跟着一个成倍数增长的“新增挂牌量”。

图源贝壳，6月某工作日截图

什么意思？

就是这一天，你终于从库存清走了104套二手房，不好意思，同一天又有1308套新增二手房挂牌上架。

相当于，每卖1套房，就有13套房续上等着被卖……

再弱弱说个冷知识。

2016年贝壳开始有成交记录，截至目前，平台累计成交156612宗二手单子（其中包含3033宗车位、5032宗商办、以及148547宗住宅)。

图源贝壳

15万+，这可是8年的战绩！

你猜，18万+要不要多等下一个8年（这里头已考虑平台市占率变化，酌情缩短时间）……

所以，你还觉得最近“创新高”的二手成交量值得喝彩？

醒醒吧，阿sir，二手房难卖，依然是不争的事实!

而小区挂牌率，更是如一柄达摩克利斯之剑，高悬在二手房东头顶之上！

NO.2

广州主流小区

整体挂牌率已超5%

在二手房流通市场，5%的楼盘挂牌率，几乎是一条警戒线的存在。

它可能意味着房东卖房，竞争激烈，价格内卷，转手困难，成交周期被无限期的拉长。

这在贝壳成交数据，都有所体现。

但你敢信，这些特征，已经成为广州大多数“主流小区”的通病！

PS：我这里的“主流小区”需符合两个条件：

1.去年成交15套及以上，月均1-2套，刨除长期0流通的“僵尸盘”；

2.主要建成年代在2000年及以后，能达到“住人”的基本需求。

按贝壳数据口径，符合广州“主流小区”定义的总计277个楼盘，目前平均挂牌率高达5.17%。

这意味着，广州主流小区，整体挂牌率已触及5%的红线。

更可怕的是，这些平均挂牌率并没有很明显分化的情况。

经统计，挂牌率超过5%的，有142个，占比51.25%，相比年初增加了3.25%。

这一百多个楼盘不得了，挂牌率平均一下，都有6.53%，最高14.64%。

换句话说，整个小区，每7个业主，就有1-2个在卖房……

分区域看——

广州11区，平均挂牌率超过5%的，有5区：从化6.39%>增城6.10%>番禺5.82%>天河5.57%>南沙5.24%。

平均挂牌率在3%-5%的，有6区：花都4.92%>白云4.80%>越秀4.51%>黄埔4.18%>荔湾3.84%>海珠3.81%。

平均挂牌率小于3%的，挂0。

这意味着，广州全市，近一半是高挂牌区，而高挂牌的队伍里，除了近远郊，天河，也在其中，比南沙的平均挂牌率还高。

由此可见，高挂牌率小区，割肉比别人狠，成交比别人难，连中心城区天河也无法幸免。

NO.3

近半年，天河有盘

挂牌量净增73%

今年以来，广州楼市新政一直不断在出，但喂糖的对象很明确，基本主打新房市场。

而二手房，说句实话，基本处于“被边缘化”的状态。

从前，我们经常听到的是“以小换大”；但最近，“以旧换新”竟然成了官方口号和政策。

今年的二手楼市有多难，DDDD，连部分天河房东都知道，“尽早脱手，方为上策”。

口说无凭，瞅瞅数据。

从年初到现在6月基本过完，我发现，广州许多主流小区的挂牌量都在持续上涨。

将近6成的小区在经历阳春和新政蜜月期疯狂去化后、挂牌数依然是净增的，挂牌量增幅11%。

挂牌量变化最夸张的是两个小区，一个来自增城的敏捷绿湖首府，从年初86套涨至目前的156套，净增81%；

另一个，则是天河某小区，年初挂牌在售42套，现在已增加至73套，半年净增74%……

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包含广州11区277个主流小区的——

今年成交均价、近半年挂牌量变化、目前挂牌数及挂牌率、从挂牌价到成交价的议价空间等等信息，干货拉满。

最后问题来了。你觉得接下来的广州二手楼市，还能继续维持热度吗？你会选择二手房吗？评论区聊聊。

有其他买房/卖房问题的，也可以私聊@大嘴，我们还会把你拉进相应的买房/买房交流群。