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上海行情真的很好吗

大家好，我是首席地产观察的贾社长。

2024年的楼市比2023年更困难，但是不是最难恐怕还难以下结论，因为底部是“尸山血海填出来的”。

517新政满月之后楼市整体并未出现明显转折，某些专家说楼市还会再探底一两年。从长期来看有可能但短期并不好说，因为网签数据具有滞后性，银行调整贷款利率不同城市不同行进度都不一样，实际成效如何最好是拿三个月的数据来判断。

但当全国都在围绕“下跌”这个主旋律的时候，上海却走出了不一样的弧线，上海新房价格环比涨幅全国第一，这是上海连续三个月领跑全国。事实上，上海新房连涨不算是新闻，上海新房已经连续17个月连涨了。可能有人会说这不符合体感，真能连涨开发商何至于叫苦连天。但不要忘了上海新房是有限价的是需要积分的，当然也存在有价无市的情况。

近年来，上海楼市流行着「买房打新」的风气，大家的共识在于买新房能赚到钱；这次为了刺激楼市，开始放松新房的备案价了，以前只允许你卖6万每平的，现在你可以卖6.5万了。备案价放开了，新房的价格不也就起来了嘛。

但上海这次可能真的有点不一样，上海二手房市场，4月成交18101套、5月成交18692套，均1.8万套荣枯线之上。6月，二手成交量、挂牌量双双迎来井喷。6月14、15日，上海二手房连续两天成交破千套，截止到6.21，上海二手成交已超1.7万套；而在2023年，上海二手房从没超过荣枯线。

这个月不出意外的话，二手房成交破2.5万套没有问题，要上一次，月成交量超2.5万套，还是2021年6月份，是上海最近一轮上涨的时期。

当然不可否认的是上海二手房价格连续8个月下跌，5月份更是达到半年新高下跌1.3%。简单来说，上海进入了买方市场，二手房在以价换量。或许有人会说以价换量有什么稀奇的，只要肯降价总能卖出去，但去年二手房挂牌量激增带来的却是成交量下降。

现在新房供应量在往下走。五月份，上海供应量创新低，仅有为4683套，同比下降33.7%。减少供应量放开批次入市，都会显著增加市场热度，对新房市场形成一定支撑。

楼市的悲欢并不相同，2020年2016年高位接盘的人只想逃离，不少人收益都化为泡影甚至要“忍痛打骨折”。前几年备受追捧的豪宅被认为是抗通胀防风险的首选，这两年也打破了神话。

黄浦区复兴龙御二期5月成交了一套184平，成交价3588万，单价19.5万/平。2月份成交的一套也只有19.2万/平。而在高峰期的时候，复兴的价格都是25万/平朝上的。算下来跌了22%。

黄埔融创滨江壹号院5月成交一套293平，总价4000万，单价13.6万/平。融创在某家上最高成交价单价高达20万/平。按照这个比较跌了33%。

成交方面，5月上海全市豪宅成交410套，环比下跌31.32%。新房成交341套，二手成交69套。

其实都很明显，上海豪宅海量供应，按照以往豪宅的成交速度，就这两年开出来的新盘都够整个市场消化五到十年。

但楼市的逻辑也并非“水多了加面”这么简单，还涉及金融、人口、产业政策、教育等等。就算是上海楼市跌回2016年，也并不意味着没有机会，否则没法解释大量年轻人涌入楼市抢购老破小。

年轻人为何抢购老破小

前段时间年轻人抢购老破小的新闻上了热搜，一些媒体煞有介事的认为年轻人开始接盘了，或者认为年轻人更务实不再追求大房子。这都是门外汉话，原因没有那么复杂因为跌到位了，甚至于够他们能够“以租养贷”了，那么买房就不再是赔本买卖。

上海1月份230万以下的房源成交6489套，3月份成交8760套，增长率近35%，增速相当迅猛。同时，面积段在50㎡以下的房源，也从2107套增至2880套，增速达36%。把数据拉回到去年，在去年3月份，230万以下房源成交了约8300套，同比依旧有增长。

深圳近半年来，小户型成交占比均在60%以上。今年3月，深圳90㎡以下占了总成交的63.2%，在最近7个月中仅次于去年12月。与此同时，大户型成交在一路下滑，从去年9月占11.5%到现在仅占8.4%。

根据中指院的数据，近半年来，23-27岁买房的人数占比从15%从提升至19%，并且从家庭结构上来说，独居买房的占比也提升了4个点。

从需求上来说，刚需购房越来越来多。23年刚需购房约占总购房的26%，与22年相比，提高了6%。这三年来，一二线小户型成交比例也在增高。其中，一居室略有提高，二居室持平，三居室成交占比高达50%。

上海各区的老破小占比依旧很高，如杨浦、长宁的老破小占比均在30%以上。尤其是23年9月份认房不认贷新政后，老破小挂牌量也激增了万余套。就算是再增长一倍的需求，老破小仍然还是会供大于求，跌30%不叫跌，跌40%以上可以看看。

比如邮电二村这类的老塔楼小户型，跌幅接近45%，21年一套53㎡一居室卖500万，现在成交不到300万；位于普陀的甘泉一村老破小不到150万即可入手，单价降了2万/㎡，绝对是年轻人友好型。

当区域价格大幅下跌，购买力反而上升了，原来买40平的，现在可能就考虑60平了，原来买60平的，现在可能就是冲70-80平了。在上海生活的年轻人整体薪水还是可以的，他们不怕月供稍微高点，怕的是首付太高上不了车，现在房价大跌之后，甚至能省出来一半首付。买房在这个时候就不是多选题，而是单选题，租售比达到2.5%的房子还要啥自行车。

那么年轻人开始进场楼市就会开始回转了吗？答案是不一定，因为新政的出台，实际上是帮助两头的人卖房。一方面是让市区老破小容易出手，一方面是帮助郊区新房去库存。老破小热销从年初就开始了，但市区居民卖掉老破小开始置换的链条，还没开始。

虽然近三个月上海二手房在荣枯线以上，但以价换量说是市场完全恢复还有点勉强。只有当楼市量价齐升运行一段时间才好说是回暖。高企的库存量，注定了2024年下半年依旧会是一个以价换量的“筑底年”。现在的二手成交量，带给房东极大信心，同时史无前例的高库存，也让市场依然有较大的议价空间。



写在最后

楼市什么时候能真正起来？

只有大部分产生底部共识，楼市开始显现赚钱效应，行情才有可能V型反转。前者目前不太可能，后者上海楼市正在尝试修复。

楼市什么情况下可以修复，年轻人抢购老破小的案例就是最好的证明，跌到位租售比合适了刚需就会出手，不用扯什么政策，讲什么通胀升值的故事。

不过价格也不是唯一要考虑的重要因素，比如有人推出租售比3+的老破小，“号称亏首付，打骨折”，只卖79万，还是宝山区大吴淞规划的核心区域，地铁站3号线就500米。

但是房主没说的是户型垃圾，户型朝北主卧没窗，小区对面是宝武特冶的钢铁厂环境可想而知。买房随便冲的情况并不存在，有地铁的并不一定是好房子，这不是你能不能忍受住得下去的问题，而是后续贬值幅度还会有多大的问题。

所以板块、产业规划、轨交、区域结构这些也不能不考虑，现在要考虑的不是穿越周期，而是确定性更高的房子，让这些房子价格稳定下来市场才会有希望。

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