源自券商中国

又一次见证历史：最高信用等级、最安全的投资产品突然爆雷。

美国银行最新公布的报告显示，一项由英国购物中心支持的贷款（商业抵押贷款支持证券，CMBS）的AAA级部分投资者罕见遭遇亏损。同时，巴克莱银行的报告显示，以曼哈顿中城百老汇一栋大楼的抵押贷款为支持的3.08亿美元票据的AAA部分的购买者也遭遇25%的亏损。

这是2008年金融危机以来商业地产支持的最高评级债券首次出现此类损失。

对于欧美出现的罕见爆雷事件，分析人士表示，这种情况表明，欧美金融系统可能存在一些严重的问题，即便是最高信用等级的投资也不再安全。令市场感到震惊的是，此类爆雷事件发生在美股市场连续创出历史新高之际。

上述CMBS的爆雷与商业地产关系密切，或许表明，欧美商业地产价值的下降可能比市场预期的更为严重。全球评级巨头惠誉日前发布的分析报告警告称，美国写字楼的价值可能会遭遇超过2008年房地产市场崩溃的暴跌，到目前为止，写字楼价值已累计暴跌约40%，美国商业地产市场尚未触底，且远远没有触底。

那么，这究竟是何信号？

突然爆雷

罕见爆雷事件令欧美市场紧张。

据彭博社报道，美国银行最新公布的报告显示，一项由英国购物中心支持的贷款的AAA级部分投资者罕见遭遇损失，这可能是2008年全球金融危机爆发以来首次出现此类损失。

众多分析师估计，基于预计从出售基础资产中收回的金额，商业抵押贷款支持证券Elizabeth Finance2018的A级票据持有人可能会出现亏损。损失金额取决于从基础资产处置中收回的金额。

需要指出的是，Elizabeth Finance2018自2020年以来一直处于违约状态，其特别服务商、贷款服务机构Mount Street接受了一项3500万英镑的现金出价，处置Maroon物业组合抵押物。

Mount Street估计，该物业组合净收益约为3150万英镑，低于A类票据的3360万英镑本金余额。美国银行预计，根据Mount Street的估计，该A类票据将遭受6%的本金损失。

美国银行表示，Maroon物业的价值下跌非常剧烈，这一跌幅超出了在2021年给出的预期，当时该机构预测本金损失仅可能会影响B类票据。

无独有偶，美国CMBS市场也出现了罕见爆雷事件。

据巴克莱银行日前公布的报告，以曼哈顿中城百老汇一栋大楼的抵押贷款为支持的3.08亿美元票据的AAA部分的购买者，在最近几周贷款以大幅折扣抛售后，收到了不到其初始投资的四分之三。这意味着，投资者亏损幅度超过25%。

所有低级债权人持有的债务都被清零了。

巴克莱警告称，这是2008年金融危机以来商业地产支持的最高评级债券投资者首次出现此类损失。

对于欧美连续出现了罕见爆雷事件，分析人士表示，这种情况表明，欧美金融系统可能存在一些严重的问题，即便是最高信用等级的投资也不再安全。

KBRA Analytics 的数据显示，截至今年3 月份，美国的商业抵押贷款债券中约有高达520亿美元（约合人民币3800亿元）的办公室贷款陷入困境，占比高达31%。

该公司称，这一比例比一年前增加了16%。其中，美国部分城市的爆雷风险更大，芝加哥、丹佛的办公室分别有75%和65%面临风险。

惠誉警告

从上述两则案例可以看出，CMBS的罕见爆雷与商业地产关系密切。

分析人士指出，CMBS的A类（即AAA部分）票据出现罕见爆雷，或许表明，欧美商业地产价值的下降可能比市场预期的更为严重。

近日，全球评级巨头惠誉发布了对美国办公楼市场的最新分析，认为目前美国商业地产市场尚未触底，且远远没有触底。

惠誉表示，到目前为止，美国写字楼价值已累计暴跌约40%，而全球金融危机期间则下跌了47%。但该机构表示，写字楼价值“尚未触底”，并给出以下四点理由：

1.持续的高利率（相信美联储将维持更长时间的高利率）；

2.美国经济增长放缓；

3.贷款环境趋紧；

4.办公室需求长期下降（市场上可供租赁的办公空间数量惊人，这证明了这一点）。

惠誉警告称，这些因素将加剧再融资挑战，将导致贷款违约率上升，并转移到特殊服务以进行潜在的解决或修改。

惠誉在谈到其评级的商业抵押贷款支持证券（CMBS）的办公楼贷款时表示：“随着市场压力的增加，商业地产办公楼贷款表现将继续走弱。”

惠誉将CMBS 办公室贷款违约率预测上调至2024年底的8.4%，这将超过惠誉预测的金融危机期间最高的8.1%的办公室贷款违约率。到2025年，办公室CMBS违约率将进一步恶化，达到11%。

据跟踪和分析CMBS的Trepp称，今年5月份，又有12亿美元的CMBS办公室贷款出现违约。

美国商业地产价值暴跌的具体案例，来自房地产公司Related的一笔交易。

今年6月初，有报道称，Related旗下一栋位于纽约市曼哈顿地区的办公大楼，即将以极低的价格“血亏”出售。这栋办公楼在2018年的购入价格接近1.53亿美元，而目前的出售价格仅不到5000万美元。这意味着，该商业地产价值暴跌约67%。

知情人士指出，这笔交易是一笔亏本交易，而且出售金额甚至低于未偿还的抵押贷款金额。据悉，这栋大楼的贷款余额超过1亿美元。

值得注意的是，市场对美国商业地产市场的担忧正在银行系统中蔓延。

数据显示，到2025年年底，到期的美国商业地产贷款总量将超过1万亿美元，而到2027年，这一数据将达到2.2万亿美元。这表明，美国商业地产的困境可能在未来两年内成为最大的潜在危机。

责编：彭勃

校对：赵燕