图源：越秀房产基金

为了降低经济环境对基金表现的影响，越秀房产基金（00405.HK）的管理人主动减免了4000万的管理人费用。这对管理人而言，是一笔不小的收入。

2024年，越秀房产基金的业绩表现迎来近4年首降。3月17日，越秀房产基金公布2024年度业绩。截至2024年12月31日止财政年度，越秀房产基金取得营业收入20.3亿元，同比减少2.7%；取得物业收入净额14.4亿元，同比减少2.1%；受投资物业公平值亏损的影响，除税后亏损3.4亿元，而去年同期为亏损395.5万元；2024年末每个基金单位分红0.0254元，全年分红0.0625元。

自2021年起，越秀房产基金的营业收入连续3年增长，但增长势头在2024年被截断。时代财经了解到，越秀房产基金的收入来自写字楼、酒店及服务式公寓、批发商场、零售商场四大业态，写字楼、酒店这两大资产是其营收主力。

越秀房产基金旗下拥有10项物业，全部位于一线或新一线城市，分别是广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、国金中心、越秀金融大厦，上海的越秀大厦，武汉物业（即武汉越秀财富中心、星汇维港购物中心及若干停车位）、杭州维多利以及香港越秀大厦17楼及23楼。

具体来看，越秀房产基金旗下写字楼建筑面积为87.1万平方米，可供出租的面积为63.6万平方米；位于国金中心的广州四季酒店拥有344间房，同位于国金中心的雅诗阁服务式公寓拥有314间房；零售商场建筑面积为12.0万平方米，可供出租的面积为11.8万平方米；批发商场建筑面积5.0万平方米，可供出租的面积为5.0万平方米。

2024年，越秀房产基金的写字楼业态营收减少0.54亿元至11.5亿元，同比下降4.5%；酒店及服务式公寓营收减少0.28亿元至5.1亿元，同比下降5.2%；批发商场营收增加0.22亿元至2.1亿元，同比增长12.1%；零售商场营收增加0.04亿元至1.7亿元，同比增长2.7%。

“写字楼业态受经济环境的影响还是比较大的”，在业绩发布会上，越秀房产基金管理层提及写字楼收入明显减少时如是解释。

市场需求低迷，导致越秀房产基金旗下写字楼出现出租率和租金双跌。截至2024年12月31日，越秀房产基金的写字楼出租率81.7%，2023年同期为82.5%；不含税租金单位为178.1元/平方米/月，2023年同期为185.3元/平方米/月。

酒店及服务式公寓业态亦整体收入走低。2024年，广州四季酒店的营业收入为3.9亿元，同比下降6.7%，收入减少2810万元，而雅诗阁公寓收入1.2亿元，同比微增0.5%，收入增加50万元。

不过，广州四季酒店的入住率比2023年要好一些，只是客房夜价跌了。2024年，广州四季酒店平均入住率为81.5%，2023年为79.9%；平均客房夜价为2136元/间/晚，2023年为2238元/间/晚，平均房价下跌102元。这一房价水平仍高于疫情之前。时代财经查阅过往公告得知，2017年至2019年，广州四季酒店的平均入住率分别为81.4%、80.9%、83.5%，平均房价分别为1903.78元/间/晚、2030元/间/晚、2074元/间/晚。

为了降低经济环境对基金表现的影响，越秀房产基金的管理人越秀房托资产管理有限公司主动提出减免2024年下半年的管理费4000万元，这一部分减免金额将在2025年的财务报表内反映。

这对于越秀房产基金的管理人来说，是一笔不小的收入。此前多年，反映在每年财务报表的管理人费用逾1亿元，最多的一年是2023年，约1.7亿元。

管理层进一步回应表示，主动减免管理费是因为看到“今年的经济（对越秀房产基金）产生了一定的影响，也考虑到对投资者整体的安排”。因此，管理人内部采取多项降本方式，将减免管理费作为增加越秀房产基金效益的一项措施。

展望2025年，管理层认为利好政策的出台有望逐步提振企业的信心，预期2025年国内主要城市办公楼需求将边际改善，但租金将继续承压，降幅则有望缩窄；酒店方面，“随着国内旅游市场加速回暖及国际航线恢复，外国人便利来华政策出台，一线城市高端酒店入住率有望进一步提升”。