报告指出中国房地产市场已进入新阶段，各方参与者需适应复杂环境。报告对办公、零售、仓储、居住等细分市场及投资领域进行分析，并探讨城市更新与利基市场机会。

1. 市场综述：中国房地产市场告别快速扩张时代，进入注重质量、韧性和审慎增长的阶段。政府支持更具针对性，市场氛围转向稳定定位、选择性投资和可持续资产管理。各细分市场面临不同挑战，如供需失衡、租金增长放缓等，参与者需调整策略。

2. 细分市场分析

办公市场：写字楼市场需求增长放缓，供应过剩，空置率上升，租金下行。租户注重降本增效，内资企业灵活工作模式运用缓慢。政府采取措施缓解供应问题，但供应过剩局面短期内难以明显改善。业主为吸引和留存租户，提供租金优惠和灵活租期等。

零售市场：消费者追求购物的情绪价值和物有所值，实体店和非标商业发展。2025年重点城市购物中心有一定供应计划，空置率下降幅度有限，租金整体呈下降趋势，但体验驱动型业态在优质地段租金或稳定上升。中国品牌凭借优势崛起，国外品牌在高端市场保持竞争力，政府促消费政策有待市场检验。

仓储市场：物流市场竞争激烈，与消费行业紧密相关。供应方面，未来新增将减缓，“定建租赁”主导开发，自建仓占比下降。跨境电商推动物流需求，但贸易紧张局势带来挑战。第三方物流面临价格竞争，部分向第四方物流转型。冷链开发速度放缓，投资者倾向投资核心城市高质量物流资产，物流REITs表现良好且数量有望增加，逆向物流需求增长。

居住市场：住宅市场新房规模收缩，供过于求，低线城市需求疲软。政府政策支持但行业复苏走势不明，高线城市引领复苏。租赁市场规模增长，对产品和运营要求提高，“租购并举”政策完善，市场化房源和保租房发展，租金有所下降，租赁企业注重产品力和品牌建设。

3. 投资市场洞察：商业地产投资市场不确定性高，投资者重新定位战略，买卖双方定价分歧加剧。险资、自用买家和地方国资有收购意向，部分外资减少配置或观望。资本化率有望部分回落，市场走向稳健。2025年大宗成交有望触底反弹，不同资产类别投资机会各异，如零售资产受政策和消费者信心影响，写字楼租金增长有限，酒店随旅游业复苏，住宅租赁面临租金压力和保租房冲击，工业物流面临挑战 。

4. 新趋势与机会

城市更新：中国重视现有城市资产利用，城市再生满足消费者需求，提升资产价值，促进可持续发展。但需明确土地使用权延长规定，以吸引投资。

利基市场：社会、人口、技术和经济变化催生房地产利基市场，如社区生活、老年住房、生命科学、可再生能源等领域，虽具长期潜力，但发展需要时间，投资者需把握趋势耐心等待。

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