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碧桂园2023年的年报还没发，上交所对杨惠妍等高管发出自律监管措施，碧桂园的业绩数据，到底是有多难看？

作者：牧野

编辑：陈涧

设计：岚昇

前女首富杨惠妍，被监管了。

12月6日，碧桂园（02007.HK）发布公告显示，碧桂园收到上交所、深交所通知，由于未能按照上交所的相关债券上市规则等规定按时披露公司2023年年度报告， 分别对杨惠妍、莫斌、伍碧君及其他具名人士作出自律监管措施决定。

据媒体报道，碧桂园方面回应称，截至目前，公司仍在全力推进2023年年度报告的编制工作，以期尽可能加快公司的年报编制及审计工作进展，尽快出具2023年年度报告。

杨惠妍接棒杨国强，掌舵碧桂园近两年，日子很难熬。单从销售看，今年前11个月，碧桂园累计实现权益合同销售金额约437.5亿元，去年同期1674亿元，同比下滑74%。

当下的碧桂园，该怎么办？

年报发不出，因数据太难看？

2024年都快过去了，碧桂园2023年的年报，还发不出来。今年， 碧桂园三次发布公告称无法按期完成年报披露工作。

第一次的原因是，环境复杂，需要收集更多信息，以做出合适的会计估计和判断。另外， 由于债务重组工作仍在进行中，需要更多时间收集相关财务资料等。

第二次说，由于行业持续波动以及集团正在进行债务重组工作，需要更多时间去收集资料以作出适当的会计估计及判断……以便落实2023年度业绩及2023年度报告。

第三次，碧桂园又延迟发布，原因是更换核数师。今年9月，负责碧桂园审计工作的核数师罗兵咸永道会计师事务所（普华永道）正式辞任，新上任的是中汇安达会计师事务所有限公司。

▲碧桂园数次延期发布年报。

有分析认为， 一般来说都是财务“很难看”，有大问题才会导致财务报表发不出来。

截至2023年6月末，碧桂园现金及现金等价物为1011.15亿元，总负债为13641.6亿元，资金缺口巨大。

市场已提前做出反应。此前，汇添富基金宣告，2024年6月24日起，对碧桂园实行0港元/股的估值。创金合信基金表示，7月5日起，对旗下证券投资基金持有的碧桂园按照0.01港元/股进行估值。

同样曾被机构认定“0估值”的，有阳光城、中国恒大等房企。

分析认为，这个操作意味着基金公司经过缜密评估，认为该股票存在较大的退市风险，所以基金公司提前采取行动，通过下调股票的估值来保护投资者的利益。

汇生国际资本总裁黄立冲表示，这直接影响了公司的市场声誉和信用评级。诚信档案的记录可能会进一步削弱投资者和债权人对公司的信任，增加未来融资难度。

“砸锅卖铁”，资金难回笼

杨惠妍曾是人人艳羡的中国女首富。如今，债务问题重重悬在她头顶，女首富也被外界称为“女首负”。

2023年3月，杨国强“退休”，女儿杨惠妍正式接任，任公司主席及执行董事职务。

那时，她已失去了女首富名号。曾经的亚洲女首富位置，被印度萨维特里·金达尔坐上。中国女首富的名号，被江苏石化巨头恒力集团的范红卫取代。

至2024年，《2024胡润百富榜》中， 杨惠妍排名跌落至全国95位，身家420亿元。据媒体报道，碧桂园在去年底触发离岸债务违约，涉及金额约110亿美元。

11月底，碧桂园向部分债权人提交境外债务重组方案的初步条款，并希望尽快与主要债权人团体就重组方案达成一致。

碧桂园与部分离岸债权人讨论了债务重组框架，涉及削债和债务转换为股权等。知情人士提到，重组提案中的现金流预测显示，与今年早些时候向部分境外债权人提供的估算相比，碧杜园预计未来几年的现金流将更为疲软。

据彭博社消息，碧桂园正面临越来越大的压力， 需证明在境外债务重组方面取得进展，以避免被强制清算。碧桂园方代理律师对媒体提到，碧桂园与债权人顾问之间每周和每两周一次的会议，展开沟通。

年内，该案件聆讯多次被延期。

9月30日，碧桂园披露报告称，清盘呈请聆讯延期后，继续与主要债权人团体进行建设性接触及分享资讯，尤其是协调委员会及专案小组以及其各自的顾问，以征求他们对全面重组实施的意见。

7月29日，碧桂园公告，高等法院于2024年7月29日批准了延期申请。呈请聆讯现被延期至2025年1月20日。

更早之前的2月27日，碧桂园收到Ever Credit Limited对它的清盘呈请，事关双方一笔本金约16亿港元的未支付定期贷款及应计利息。该案件债权人，是建滔集团旗下的永恒信贷有限公司。

境内债也压力严峻。 今年9月，碧桂园对9笔境内债延期6个月，这9笔境内债规模合计近150亿元。

此外，碧桂园境内的债务面临诉讼风波。据企查查，截至2024年12月18日，碧桂园地产集团有限公司涉及司法诉讼241宗，作为被执行人，涉案金额超过7.5亿元。

2023年末，杨惠妍对外说，“家族砸锅卖铁支持碧桂园”，有消息称， 杨国强卖了私人飞机，用于偿还债务。

▲碧桂园不断抛售资产。无冕财经制图。

据不完全统计，碧桂园今年甩卖资产包括酒店、办公楼、住宅等项目，不过，似乎接手人寥寥。关注度颇高，但大多数未有成交动态。

地产界人士评价，“这么大体量的商办项目出让，如果有人爽快接盘，碧桂园的住宅恐怕早就不愁销路了。早就可以重新举起降价的大旗，甩货保现金流了。”

上任近两年，碧桂园疲于“保命”

杨惠妍上任近两年，外界褒贬不一。

当她此次被监管的消息释放后，一些人高呼，“别让她跑了”。

2023年下半年，杨惠妍向香港国强公益基金会捐出了其名下20%的碧桂园服务的股份，总价值64亿港币。此举被质疑是杨家人“左手换右手”。

身陷争议，杨惠妍称，“留在公司既是情感上的选择，也是理性的责任和担当。”她说，碧桂园不是家族企业，她把自己定位为职业经理人。

“打工”身份的她，掌舵碧桂园未满两年， 主要精简了董事会和管理层，并未有什么突破性动作。

今年3月，碧桂园更换三位独立非执行董事。辞任的董事们，都是碧桂园的“老人”了。11月辞任的杜友国，和3月辞任的三位董事，自碧桂园上市后便就任至今，已经17年了。2023年，两位相对年轻的高管程光煜（碧桂园常务副总裁）和伍碧君（碧桂园CFO）进入了董事会。

为精简架构，碧桂园不断缩减区域，公司总区域数量从高峰期的106个区域，缩减至21个，又减到15个。

当下的碧桂园，“保命”要紧。

2023年12月8日，杨惠妍分享了一个结论，“保守计算情况下，只要我们存货资产正常销售，即使假设我们不买地、税收没有减免、不考虑‘一体两翼’的新增贡献，未来十年碧桂园仍将持续保持正资产（状态）。”

这话中的关键前提是“正常销售”。

今年前11个月，碧桂园累计实现权益合同销售金额约437.5亿元，去年同期1674亿元，同比下滑74%。据克而瑞数据，今年前11月，中国房企销售榜中，往年霸榜第一位的碧桂园跌至第16位。

这显然不是碧桂园往年“正常”销售数据。

▲今年前11个月，房企销售金额排名。图片来自克而瑞研究院。

杨惠妍对外表示，碧桂园将从此前侧重三四线城市，转为“一二线城市与三四线城市五五开”格局，并继续提升企业的产品竞争力和成本竞争力。碧桂园地产集团CEO程光煜说，“公司会积极参与西安、上海、宁波等高确定性市场的土拍机会。”

囊中羞涩的碧桂园在土地市场已经很少露面了。12月18日，碧桂园在兰州斥资1.55亿元拿地。10月16日，碧桂园和旭辉联手在山西太原拿地，碧桂园在拿地主体公司中占股50%。

碧桂园不敢大规模拿地，就算拿了地，也只能放着。

去年5月，碧桂园经过10轮竞价，在广东佛山拿下一宗地块，自去年8月被爆拖欠土地款后，至今仍搁置一旁。

当下，保交楼是碧桂园的重点工作。在月度会议上，杨惠妍对外表示，“过去两年里，公司总共交付了约100万套房”。

碧桂园年初预计，2024年交付量超48万套。可是，据亿翰智库统计，2024年1月至9月，碧桂园交付套数分别是23.5万套，距离目标仍有较大缺口。

碧桂园的难关，还没有过去。

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