观点网卓越商企服务三年前埋下的雷，如今爆发了。

日前，卓越商企服务发布一份披露公告，表示2021年收购的北京环球财富物业涉及诉讼近期被裁定败诉。

卓越商企服务已于2022年1月完成收购北京环球财富物业股权，但考虑到终审判决及收购条件未完成，将不会向北京环球财富物业的卖方支付4500万元第三期代价。

过去，卓越商企服务在收并购市场上保有一定的活跃度，上市以来也收购、出售过多家公司股权，但遇上负债风险爆发还是首次。

尽管以收购抢规模的战略已成为行业发展历史，但收并购的影响还在持续。

涉诉

卓越商企服务所承担的这笔诉讼，来源于其在2021年进行的一笔收并购。

2021年4月6日，卓越商企服务与北京世源光华房地产开发有限公司、北京光华路五号贸易公司订立交易协议，以2.25亿元代价收购北京环球财富物业共75%股权。

资料显示，北京环球财富物业成立于2007年，总部位于北京，是一家专业商务物业管理公司，主要为北京东三环附近一地标性办公大楼提供物业管理服务。

物聊社了解到，该栋楼宇为北京世纪财富中心，占地面积大约15万平方米，楼高99米，是获得美国LEED金奖认证的绿色环保大厦。

同属商业物管企业，管理着北京CBD核心区的甲级商办项目，北京环球财富物业与卓越商企服务“高端商务物业管理”的定位其实是十分匹配的。以2020年利润计算，该笔收购的市盈率约为10.59倍。

暗雷也在卓越商企服务决定收购的那一刻悄然埋下。

根据收购协议，2.25亿元将分为三期支付，其中第三期款项4500万元就要求卖方乙（北京光华路五号贸易公司）及北京环球财富物业，须于收购协议订立后的六个月内（即2021年11月前）终止与慧泊停车2019年10月22日就停车场使用权订立的合约，并由北京环球财富物业解除所有责任及义务。

但卖方和北京环球财富物业都食言了。

诉讼延宕至今年才得到宣判，北京市朝阳区人民法院裁定慧泊停车胜诉，同时于10月30日驳回了被告（卖方及北京环球财富物业等）的上诉。

法院判决授权停车场协议继续履行，被告须向慧泊停车支付使用费及管理费等合共485.89万元。

目前，终审判决已进入执行阶段，但卓越商企服务也因为先决条件未能达成，省下4500万元巨款。

另外，在收购进行之前，北京环球财富物业的卖方之一北京光华路五号贸易公司向一家金融机构借入了一笔本金为1.8亿元的贷款，且贷款的本金及利息由包括收购的标的企业北京环球财富物业在内的数个与卖方有关的实体共同担保。

在2023年8月，由于该笔贷款逾期，北京环球财富作为卖家借款的担保人之一收到了起诉状，而此时其早已成为卓越商企服务的子公司。

对卓越商企服务而言，这便是物企收购暗雷的一个类型--收购标的为其他企业提供过债务担保。

据物聊社了解，隐性债务，例如收购前已经存在的民间借贷和外部担保的识别则较为困难，股权转让过程中的负债也不会因为股份的转让而消灭，在收购完成后也会继续存在并成为收购方需要承担的债务。卓越商企服务本次子公司收到起诉状就属于或有负债风险的爆发。

止损

卓越商企服务其实在2022年便识别到了这笔债务担保并计提了损失。

该笔债务的本金为1.8亿元，年利率13%，违约金为年利率的50%，已经于2023年5月1日逾期，目前共产生约5679万元的利息及违约金。

在2022年的年报中，卓越商企服务已发出的财务担保按等同于预期信贷亏损拨备的金额为人民币6237万元，约占其当期归属母公司净利润的15%，计提的坏账损失相当于北京环球财富物业两年以上的净利润。

截至2022年12月31日，卓越商企服务归母净利润录得约4.03亿元，较上年同期下降约20.9%；核心净利润约为4.95亿元，同比下降6%。

据收购公告，北京环球财富物业2019年除税后纯利约为3306万元，2020年除税后纯利约为2832万元。

另外，担保人之一还提供有一项物业资产作为抵押，该抵押物的清算价值约1.95亿元。

考虑到抵押物的存在，同时卓越商企服务所收购的北京环球也仅为债务担保人之一，这笔收购企业的债务担保对卓越商企服务造成的实际负面影响其实相当有限。

担保贷款有足额资产担保，而管理着优质项目的北京环球财富物业只是涉及诉讼的其中一个担保人，风险相对可控。这或许便是卓越商企服务决定收购这个存在债务风险公司的原因。

相对而言，卓越商企服务在收并购上表现得较为谨慎，为了减轻部分收购项目带来的负面影响，其曾于收购北京环球财富物业同年主动出清两家公司股权。

2021年12月22日，东润泽投资与卓越物业管理（均为卖方）分别与深圳市溪水投资有限公司（买方）订立协议，将出售深圳市卓越运营管理有限公司100%股权，合共代价为3.5亿元。

截至2021年11月30日，深圳市卓越运营管理有限公司实现除税前纯利7321.6万元，而该公司则于武汉市雨阳物业管理有限公司及浙江港湾物业服务有限公司分别持有60%股权。出售完成后，卓越商企服务就该事项录得约2300万元收益。

另一项出售事宜则是向关联企业出售深圳卓投100%股权。

据物聊社过往报道，卓越商企服务将深圳卓投出售给一早便定下的买方深圳市卓越创业投资有限责任公司，100%股权对价约为3.05亿元。经过协商，3.05亿元出售价格与深圳卓投的资产净额基本齐平。

不过，这桩交易最终在2022年12月宣告终止，原因是未能得到中国小额信贷行业的主管机构获得必要批准。

如今，深圳卓投已资产置换的形式再次进入出售流程，运营正常的北京环球财富物业也迎来诉讼案终局，卓越商企服务虽然踩进并购的坑中，却也省下来4500万元。