北京新房8月的成交数据，出炉了。

整体看，新房成交3008套，环比虽微降了1.05%，同比却涨了14.81%。各盘中，懋源騴橒臺、紫京宸园等顺销盘保持稳定去化，绿城朗月和风、北清润府等普宅项目也陆续推新。

而市场的焦点，却出人意料的落在了 通州的北投和璟项目上。

图源：京楼

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8月22日，北投和璟首开入市，推出526套房。截止到8月31日，仅一周多的时间， 其网签达到269套，成交额11.74亿元，拿下北京楼市月度双料冠军。 去化率超过51%，这一成绩，在今年的北京新盘中颇为抢眼，足以跻身中建运河玖院等市场红盘之列。

谁也没想到，它在 半年前拍地之时，还是一个不折不扣的“冷门”。2月3日，其前身-通州宋庄镇FZX-0703-6002地块上拍，因仅有北投联合体一家报名，最后被其以底价摘得。

拿地时，没有争抢。开盘前，市场也并不看好。

一来，项目 处在六环外的宋庄，并非通州核心区。过去这里因“画家村”而闻名，但 至今没有地铁，城市界面较为一般，虽然近年有安贞医院等配套的落地，但在整个通州楼市中，它的存在感仍很低。

再者，其开发企业是2014年才成立的 北投置业，母公司为北投集团，业务重心一直在城市基建、市政工程等领域， 在商品住宅开发方面的经验相对有限，且操盘能力也存疑。近年，北投仅在通州推出了晟景汀澜、北投栖澐湾等个别住宅项目，市场表现不太理想。以晟景汀澜为例，该项目开盘至今已近三年，去化也才接近半数。

市场预期虽然偏冷，但北投和璟却逆势走热。

时机，或许是它踩中的第一道红利。自3月中海玖树满和开盘后，通州新房供应空窗期接近半年。而九棵树板块的招商湖映天青项目，还在蓄客阶段，离开盘还有些时日。北投和璟在8月底入市，刚好填补通州的新房缺口。

最基础的 产品打造上，北投这次似乎也没拖后腿。北投和璟的 容积率为1.8，对比通州此前普遍2.5左右的新项目，低密的优势很明显。小区规划的30栋楼，几乎是8-11层的洋房设计，主力户型从两居到四居，加上赠送，综合使用率在95%左右，三面宽等户型设计也跟上了当今市场主流水平。

当然，更关键的还在于价格。北投和璟的备案价在4.5万/㎡上下，最高超4.7万/㎡， 但其成交均价仅4.04万/㎡，低于通州约4.5万/㎡的成交均价。对比项目直线距离2公里外的武夷花园板块，部分次新房挂牌价超4.51万/㎡，新房也在4.3万/㎡以上。

对于副中心的地缘性客户来说，4万/㎡单价，距离北京市政府仅15分钟的车程，再加上周边公务员社区形成的优质居住圈层，项目的吸引力不言而喻。

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北投和璟开启的这轮楼市热潮，并非宋庄的首次出圈。

2021年，宋庄北的 金地北京壹街区，成为当时的区域楼市主角。彼时，其首开销售额达到了12亿，2022年登顶通州新房网签金额榜首，2023年更以近800套、超50亿的业绩斩获 套数、面积双料销冠。

它当年的持续走热，与今日北投和璟在底层逻辑上可谓异曲同工。

同样是容积率1.6-1.8的低密洋房，价格只有4.3万/㎡左右，与当时通州6万+/㎡的核心区新盘拉开价差。加上高出市场约10个百分点的得房率，以及彼时宋庄北唯一的刚需、刚改新盘的属性，共同促成了当年的现象级热度。

从宋庄这两次热销，不难看出， 板块要出“流量盘”，产品硬、价格低、供应稀缺这三个要素几乎缺一不可。

其他的入市者，也验证了这套逻辑。同样位于宋庄北的 北京城建国誉颂，单价约4万/㎡，开盘至今约一年半， 网签去化率已接近64%。不过，由于金地北京壹街区已在先，其在区域内的稀缺性有所减弱，但凭借超高的赠送，依然收割了一波流量。

而比它早一年入市的 建投国贸·瑨上，成绩则逊色不少。虽然开盘价不到4万/㎡，但 稀缺性不足、产品不够硬，加上品牌号召力有限，初期去化就较慢， 入市至今两年多，网签仍未过半。

如今，北投和璟又再度点燃板块热度，但热度能维持多久，或许才是市场真正关心的问题。

从供应看，北投和璟本身还有充足货量——首推房源中约270套在售，另有约320套未取证， 全盘未售大约590套房。以项目现有的产品力和价格优势来说， 持续去化不成问题。

此外，在北投和璟东侧约600米处，还有一个新房项目待售—— 首开熙悦京晏。

两项目位置

产品上，它与北投和璟高度重合。其户型约为79-166㎡，与北投和璟的85-149㎡重叠度极高。再有，首开熙悦京晏的容积率达2.3，高于北投和璟的1.8，居住舒适度不如后者。

不仅如此， 其成交楼面价较北投和璟高出约2000元/㎡，售价虽未定，但大概率不会低于后者。

在宋庄板块，首开熙悦京晏的产品可圈可点，但入市节奏较为被动。从拿地就比北投和璟晚了两个月。较早入市的北投和璟，已抢先锁定大批地缘性客户。而接下来，通州九棵树的招商·湖映天青入市后，或有可能再分流少量改善客群。对于供应约770套的首开熙悦京晏而言， “稀缺”不足、“低价”未明，客流又被分化，未来销售恐难轻松。

不过，个别项目的去化承压，也不能完全代表宋庄板块就会走弱。副中心建设推进中，80余个市级机关落地，行政区约3万名工作人员陆续进驻。通勤合适、性价比高的宋庄，或将成为这些人置业选择之一。

只是未来，当这部分的置业需求被逐步消耗后，宋庄还能靠什么维持热度呢？

答案尚未可知，而 宋庄的新房供应已开始放量。

9月8日，宋庄北一宗容积率仅1.05的低密宅地将正式出让，从18米限高等要求看，未来势必会建成叠拼或合院等改善产品。

宋庄新地块

刚需、刚改为基本盘的宋庄，要撑起高端改善盘并不容易。再参考周边格拉斯小镇的漫长去化看， 宋庄新地块的去化之路不会太平坦。

（完）

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