◎ 来源 | 地产密探（real-estate-spy）

近日，“头部房企”绿城中国公布了2026年中期业绩，跟其拿地、开发中的“高举高打”相比，这份中报业绩“惨淡”的令人不可思议。

今年上半年，绿城中国取得收入约394.81亿元，同比下降26%，相较于营业成本同比降幅24%，收入降幅大成本降幅还大，致使公司毛利同比降幅高达38.7%致约43.88亿元；毛利率仅有11.1%，逼近10%关口，同比降幅2.31个百分点。

该期内，绿城中国取得净利润居然只有约0.89亿元，较上年同期12.11亿元简直是“暴跌”；归母净利约0.82亿元，同比大降61%，此前备受诟病“分走利润大头”的少数股东当期收益，从上年赚走10亿元也暴降到只有703万元。

绿城中国此番归母净利润与少数股东收益的“大起大落”，让业内都颇为疑惑。

在近日举行的绿城中期业绩会上，绿城高层将之归结为两点：

一，结转周期问题。2026年结转收入的项目大部分都是2024年获取的。2024年拿的项目利润兑现最好，但2024年货地总量不多，叠加在2024年主要集中在下半年拿地，导致部分项目需要在2027年结转。

二，老库存问题。截至今年6月底，绿城剩余未售货值约2215亿元，其中2021年及以前的老库存货值1060亿元，占比首次低于50%至48%。今年上半年，绿城计提资产减值及公允价值变动损失净额19.08亿元，其中存货减值11.9亿元。

自2022年至今年上半年，绿城累计计提减值约155亿元。面对千亿“老库存”且占比仍高达48%的沉重包袱，接下来减值程度几何，绿城中国执行董事、执行总裁江峰内心都没谱，直言“我们没法给一个特别确定的答案”。

江峰还坦言，受市场持续调整影响，绿城2026年全年结算总量会同比下降，业绩仍然承压，全年毛利率同比降幅在1至2个百分点。

面对营利双承压的现实困局，绿城今年中期业绩会对外传递的一个重要信号是继续拿地，2026年千亿拿地目标不变。

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绿城中国2026年中报披露说，今年上半年绿城新增22宗用地，可售面积115万方，新增货值459亿元，权益拿地成本186亿元，只是去年权益拿地耗资511亿元的36.34%。

绿城中国执行董事、副总裁李骏表示，就算下半年要补量，绿城预计全年很难达到去年的水平。其认为，当前整体楼市还是筑底，但一线四个城市加上杭州今年上半年平均土拍溢价率达到24%，超过了去年溢价率的19%，尤其是一些核心地段的热点地块都有点非理性竞争。

这种对核心城市土储的争夺与高溢价代价，也体现在绿城中期财报上。据披露，上半年绿城新拓项目在一二线城市货值占比同比上升6个百分点至94%，其中在北京、上海与杭州的新增货值占比71%至324亿元。

从销售端看，今年上半年，绿城取得总合同销售金额约947亿元，同比下滑22.5%。其中，自主开发全口径销售额602亿元，同比减少201亿元且跌幅25%；权益销售额407亿元，同比减少132亿元且跌幅24.5%。

绿城高层会上透露，公司今年下半年可售货值1256亿元，可售面积439万方，涉及存量在售759亿元且占比60%，而计划新推497亿元，占比40%且全新推盘280亿元。

当前的绿城给外界的一个显著印象是，背靠大股东中交集团及财务投资型二股东九龙仓，近几年高调甚至激进拿地规模逐年越来越大，销售额也已跻身头部房企行列，但利润越来越薄，下滑幅度还越发惊人。

这种垒规模但不赚钱的困局，绿城主要股东又能容忍多久？