8月21日，上海楼市“沪八条”正式施行，主要包括优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置以及推进收购二手住房等5个方面、8项政策措施。“沪八条”落地后的首个周末，上海楼市的“温度计”率先在新房市场有了反应。新政组合拳能否转化为实实在在的到访与成交？记者探访了外环外和外环内的两处改善型住房。

记者在上海市青浦区的一个外环外的新盘看到，现场来了不少消费者，很多人可以享受到这次新政的红利。

购房者 李先生：新政可以让我们用公积金贷款购买车位，切实减少了购房者的压力。这个房子我们看了有一段时间，正好8月21日新政落地，借着政策红利把房子定下来了。

记者了解到，周六当日该楼盘一共放出64套房源，已经全部售罄。许多客户均可享受公积金、个人住房信贷和针对外环外新房的以旧换新补贴的政策。

上海市青浦区宝业虹桥国展里项目总监 恽燕春：这次新政的红利力度还是蛮大的。按规定我们这个房子属于西虹桥板块，也是外环外，所以对客户来说，大部分人只要买了我们的房子，他在一年内把原有的住宅售卖掉，就可以享受到8万元的现金补贴。

除了外环外住房及以旧换新补贴，新政将公积金支付购房首付款范围，从新建预售商品住房扩大到新建商品住房现房。同时，符合规定的缴存人还可以使用公积金支付上海市购房契税、购买上海市住房配套车位（库）、储藏室，这些新策也吸引了不少消费者。

购房者 李先生：现在公积金包括贷款额度是可以往上提的，相当于间接给我们提供了入手改善性产品的机会，也扩大使用范围了，我们正好可以利用政策，加上买车位，一步到位。

某楼盘销售经理 王骏：周末的预约量非常大，之前周末可能是200组左右的来访，现在预约已经达到了300组以上，把整个二手房的市场流动性拉通了，对于改善型项目来说是非常大的促进。

二手房市场

挂牌量增加 置换需求增加

“沪八条”落地后，二手房市场迅速作出反应。新政施行后的首个周末，记者走访房产中介门店发现，咨询量、挂牌量明显增长，“以旧换新”补贴和收购二手房用作保障性租赁住房的政策，正成为撬动二手房流通的新支点。

记者在上海市浦东新区一处外环内的小区了解到，根据此次楼市新政，卖掉这里的房子，再去置换一套外环外的房子，最高可以拿到8万元的补贴。工作人员告诉记者，这个周末预计突破日均20组带看量。小区主要是一些小户型的房子，主要集中在70~90平方米左右。在新政出台的当口，许多业主愿意在现在这个时期卖出手里的小户型房子，置换一个更好的、新的大房子。

上海链家三林大区万科雅筑店总经理 董伟：公积金现在既可以提又可以贷，而且可以买地库、储藏室。最近挂牌量、客户的咨询量增多了。

卖房者 张先生：政策是“及时雨”，基本上每天有两组左右的人来看房，对买卖双方都有利。

此外，在制度创新层面，房票安置和收购二手房作保租房成为此次新政的亮点。房票安置主要聚焦城中村改造和旧城区改建，给被征收家庭提供了更多元化的安置选择；而中心城区收购二手住房用作保障性租赁住房，则在盘活存量的同时，填补了中心城区租赁房源的供给缺口。记者从上海市房管局了解到，自今年2月份收购二手房用作保障性租赁住房的政策试点实施以来，截至目前，上海全市收购二手住房551套。

专家：政策“组合拳”精准施策

“沪八条”正式施行后，从优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置到推进收购二手住房用作保障性租赁住房，五项政策八条举措对上海楼市的供需结构、置换链条和长期走势将产生哪些影响？

此次新政中，住房公积金政策的调整力度尤为突出，八项举措中有三项涉及公积金。专家指出，这不仅是简单的参数调整，而是公积金使用逻辑的一次重要转变——从过去以贷款为主，转向“提取+贷款”并重，让长期沉淀在个人账户里的资金真正流动起来。

上海中原地产有限公司分析师 卢文曦：公积金使用场景变得更丰富了，比如公积金可以用来买车位，之前没有这样的先例。原先使用公积金，如果从公积金的池子里把钱拿走，它没有余额，是不能够贷款的，贷和提只能二选一。现在是又提又贷，支持了大家的住房消费。

专家解释，以前用公积金余额付新房首付，把账户里的钱全提空之后，能贷的公积金额度直接跟着变少。但是现在新规改了，哪怕把公积金里的钱提出来付首付，提走的这部分钱，照样能按余额倍数算进公积金贷款额度里，不会再因为提了首付就缩水。

在住房信贷方面，外环外二套房商业贷款最低首付比例从20%降至15%，且宝山、嘉定全域纳入外环外标准。专家分析，这一差异化设计精准锚定了改善性需求群体，降低了“卖旧买新”过程中的资金门槛。与此同时，阶段性“以旧换新”购房补贴的设置则为置换家庭提供了真金白银的支持。

上海市房地产科学研究院房地产经济研究所所长 江莉：贷款利率也进行了调整，在外环以外的区域，现在买二套房的话，基本贷款首付比例在15%，缓解降低了购房资金成本。购房贷款的补贴，如果同时满足，要把外环内的旧房卖掉，到外环外去买新房，最高可以享受8万块钱的叠加补贴，这样也是对购房家庭一个极大的资金支持。

专家指出，“沪八条”并非孤立的政策补丁，而是一套精心设计的“组合拳”，在需求端、流通端和供给端同时发力，形成了一个逻辑闭环。公积金政策和信贷政策解决“钱从哪里来”的问题，“以旧换新”补贴打通“卖旧买新”的置换链条，而收购二手房用作保障性租赁住房，则为存量房源找到了稳定的出口。

卢文曦：政府也会收储一些二手房作为保租房使用，实现购租并举。收入进来的二手房，有一大部分是在产业园周边，也能够实现职住平衡，对城市新青年或者人才有一定的吸引作用。

对于新政的短期效应和长期影响，专家认为，2亿元补贴“用完即止”的设定会在短期内制造一定的紧迫感，加速部分犹豫中的家庭做出决策。而从中长期来看，此次政策是上海一系列稳楼市政策的延续和深化。