8月7日，阿里资产平台挂出一则重磅拍卖公告——上海“恒大虹桥国际”项目土地使用权及在建工程，将于8月31日10时公开拍卖，起拍价约78.43亿元。这是上海近年来体量最大的商办不良资产处置项目之一。

标的位于闵行区申长路979号，虹桥商务区核心位置。土地使用权合计面积92132.9平方米，分为两宗地块，用途为其他商服，使用年限至2052年2月。在建工程分A、B两区，A区8幢已取得预售证，B区5幢尚未办理预售证。项目总建筑面积约54.1万平方米。

起拍价与评估价一致，均为78.43亿元。参与竞拍需缴纳4亿元保证金，单次加价幅度500万元，竞价周期仅1天。更为关键的是，公告特别提示：竞得人还需补缴约3亿元土地出让金。仅拿地成本就已超过81亿元。此外，项目历史遗留的清场、网签注销、工程遗留等问题，全部由买受人自行承担。

回望这座超级综合体的前世今生，堪称一波三折。

2011年12月28日，上海红星美凯龙、深圳盛世万象投资管理有限公司、沈阳首源投资管理有限公司三家联合体，以30.6亿元拿下虹桥商务区核心区一期02地块。该地块起拍价30.63亿元，最终成交溢价率不到1%。项目拟建设“虹源盛世国际文化城”，定位为涵盖办公、商业、酒店、文化等业态的大型城市综合体。

然而，项目在2015年结构封顶之后，便陷入停工，成为当时虹桥商务区核心区最后一个烂尾项目。这一停就是三年。

2018年，许家印出手了。恒大地产通过收购项目公司股权的方式接手，将项目更名为“恒大虹桥国际”。彼时市场曾对项目盘活抱有期待——毕竟这是虹桥商务区核心区最大体量的开发项目，以周边5万元/平方米的售价估算，货值超过130亿元。

但命运再次转弯。随着恒大债务危机全面爆发，项目资金链彻底断裂，2020年再度全面停工。工程进度停留在主体结构封顶、外立面完工的状态，仅剩室内精装修与部分安装工程未完成。

2022年，项目运营主体上海虹源盛世投资发展有限公司进入破产清算程序。这家公司成立于2011年12月28日，注册资本2亿元，最初由红星美凯龙等三方共同出资设立。2018年股东变更为恒大地产后，如今已走向破产。

78.43亿元的起拍价，加上3亿元需补缴的土地出让金，以及续建施工、存量房源处置、历史债务等诸多现实问题，业内估算，完整盘活该项目所需资金规模将十分可观。而当前上海写字楼市场仍处于“以价换量”的调整周期，2026年二季度甲级写字楼空置率达22%。虹桥商务区商办物业存量充足，市场空置压力客观存在。

截至目前，拍卖页面已有大量围观，但尚未出现报名主体。市场分析认为，该标的金额巨大，首拍存在流拍可能性，国资平台、资产管理机构将是最主要的潜在竞买力量。

从红星美凯龙到恒大，再到即将到来的法拍，这座虹桥核心区的超级综合体即将迎来它的第三代主人。8月31日的拍卖结果，将给出答案。