进入中国市场近30年，宜家正在进行规模最大的一次自持资产集中处置。

近日，仲量联行披露，已获得宜家母公司英格卡集团独家销售委托，将宜家位于上海、广州、天津、哈尔滨、南通、徐州、贵阳及宁波的8处资产出售。

“上述资产目前已全面清空，无租约限制，可实现现状即时交付，为投资者提供了极具灵活性的收购契机与资产再定位窗口。”仲量联行表示，“本次推出的8处资产均位于各城市成熟商圈或重点发展板块，建筑体量完整、产权清晰，具备转型为长租公寓、社区商业、文旅综合体或企业总部等多种用途的坚实基础。”

对于潜在接盘方、未来是否发行REITs（不动产投资信托基金）等更多细节，仲量联行方面向《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）表示暂时无法回应。

7月20日，每经记者实地探访了其中一处被处置资产——宜家原上海宝山商场。这个“蓝盒子”位于中环路沪太路西北角，从地铁大场镇站出发，步行6分钟即可到达原商场入口。目前商场外行人稀少，一楼各个行人出入口全部封闭，原先繁忙的车道、出租车候车点空无一人，整个“蓝盒子”空空荡荡。

上海宝山原宜家商场 图片来源：每经记者 包晶晶 摄

这个“蓝盒子”于今年2月2日正式停止运营。每经记者发现，仍然有外卖小哥和居民从停车场走出，其中一位路过的女士告诉记者：“商场早就关了。”

宜家方面则回复称，近期，宜家委托专业机构，对中国市场部分已停运商场的自持物业开展后续处置工作。这是宜家在“生长+”战略指引下，持续评估并优化全渠道生态系统的举措之一，旨在以更聚焦、更灵活的方式实现更高效的运营，以更好地服务消费者需求。

实探曾经的亚洲最大宜家门店

每经记者在现场看到，目前上海宝山“蓝盒子”一楼停车场约90%的车位已停放了车辆，出入口墙上有停车收费说明和付费二维码，但现场未看到保安和管理人员。

上海宝山原宜家商场内停车场 图片来源：每经记者 包晶晶 摄

记者注意到，停车场开放了汶水路和沪太路出入口，而立体停车库通向二楼的入口已经关闭。马路对面即红星美凯龙汶水商场，原先与宜家直面竞争。从交通情况来看，该商场紧邻上海中环出入口，交通极为便利，曾经是其亚洲最大门店。

根据仲量联行透露，“8处资产均已空置，无租约限制，无产权纠纷，可实现签约后迅速过户；优越的空间结构与完好的建筑基底，允许投资者根据战略需求灵活改造”。

其中，7座卖场位于上海宝山、广州番禺、天津中北、南通、徐州、宁波及哈尔滨，对应宜家中国于2026年2月2日同步停止线下运营的7家大型商场；贵阳商场则早在2022年就已停止运营，此次统一纳入资产处置包。

从推介内容看，上海宝山物业产权面积约10.5万平方米，宁波与天津物业的产权面积也分别达到9.6万和7.9万平方米，哈尔滨物业产权面积约6.6万平方米，徐州物业产权面积约6.2万平方米，贵阳物业产权面积约3.6万平方米，广州番禺物业产权面积约3万平方米，南通物业产权面积约2.4万平方米。

上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受每经记者采访时表示，如此大体量的单体建筑，对任何潜在接盘方而言，无论改造为长租公寓、社区商业还是企业总部，都意味着不菲的工程与时间成本投入。这批资产在当前市场环境下属于“优质存量壳资源”，但改造成高流动性或高收益业态的难度较大，更适合具备长期持有与城市更新能力的资本介入。

上海宝山原宜家商场 图片来源：每经记者 包晶晶 摄

从地块规划与建筑形态来看，上述8处待售物业呈现出较为明显的属性撕裂。如仲量联行在推介内容中所言，这批资产的优势在于均位于各城市成熟商圈或早年规划的重点发展板块，且产权清晰、无租约限制，然而，在严跃进看来，“蓝盒子”作为宜家标准的仓储式大卖场，层高、柱距、动线及卸货区均为零售仓储业态量身定制，这一专用性决定了其功能转换面临较高的物理与成本约束。

接盘方会是谁？

宜家在全球一度以“重资产开发”模式闻名，偏好自持土地，投资建设“蓝盒子”式大型仓储商场。但曾经靠土地增值与低频大宗采购撑起的护城河，如今变成固定成本高企、坪效持续下滑的沉重包袱。

严跃进表示，此次一次性剥离8处资产，并非仅是财务报表层面的“止血”，更是英格卡集团全球战略从重资产持有向轻资产运营转型的关键一步。

从财务数据看，宜家中国2024财年销售额111.5亿元，同比下滑7.6%，较2019年峰值（157.7亿元）缩水超29%；客流增长但客单价骤降，企业正通过关店压缩重资产、转小型店与线上即时零售自救。

对于宜家为什么选择委托出售而不是尝试转型为自营的仓储租赁等形式，严跃进分析认为，核心原因在于业态运营基因的不可复制性以及投入产出比的严重失衡。家居卖场的运营逻辑在于低频、高客单价的展示性销售，而仓储租赁（物流地产）与微度假（文旅商业）则属于高频或专业化运营赛道，二者在客户运维、供应链管理及流量获取上逻辑完全不同，宜家并无显著竞争优势。

“同时，对已闭店物业进行大规模功能改造并自营，其风险高于直接出售变现。此举明确显示，在非核心一线城市，传统超大体量家居大店模式在运营层面已难有翻盘可能，战略收缩是理性选择。”严跃进向每经记者表示。

在社交平台，山姆、开市客都是宜家撤场后下一个接盘方的热议对象，但严跃进指出，“从商业地产专业角度审视，险资、不动产私募股权基金及本地国企城投才是更具现实性的接盘方”。从匹配度上看，险资与不动产基金匹配度较高，可接受较长回报周期，具备将大店改造为长租公寓或社区商业枢纽的专业能力；而对本土国企城投而言，行业降温背景下，通过收购存量物业实现功能补缺是现实路径。

打包为REITs底层资产是否可行？

每经记者注意到，2025年12月，英格卡购物中心宣布与高和资本合作成立专项不动产基金，共同持有无锡、北京、武汉三座荟聚聚会体验中心。

严跃进指出，该操作属于典型的私募REITs/Pre-REITs模式，在实现资产出表与资金回笼的同时，英格卡仍保留品牌所有权和独家运营权。这一案例为后续其他存量资产的证券化路径提供了新的实践思路，亦在一定程度上验证了在当前制度框架下，优质商业地产通过金融工具实现价值重塑的可操作性。

那么，这次8处物业的资产包，是否存在打包为REITs底层资产的可能？“在商业不动产REITs试点于2025年末正式启动的政策环境下，若将该批资产打包为REITs底层资产或采用股权式交易安排，从操作层面看具备一定可行性，且在估值逻辑上亦存在较账面价值提升20%~40%的溢价空间。”严跃进向每经记者表示，“但需注意的是，该类路径仍面临严格的合规门槛，对资产的现金流稳定性、权属清晰度及运营成熟度均有硬性要求。”

“中国始终是宜家最重要的战略市场之一，我们对中国市场的长期承诺坚定不移。”宜家方面也向每经记者透露了相关计划，宜家正持续积极地开设新店、拓展新渠道，以北京、深圳为重点市场，未来两年内将新开超过10家小型门店——其中宜家东莞商场、北京通州商场已相继开业，位于北京朝阳区的宜家北京常营商场也将于今年内开业。

在严跃进看来，这一定位调整的本质，是从“单一大店辐射全城”的旧模式，转向“多触点、高频率触达消费者”的新模式，是对中国新一轮消费市场细分化、分层化趋势的积极适应。“总体来看，宜家是以更轻、更灵活的方式继续深耕这一市场，其对中国家居消费基本盘的长期判断并未动摇。与此同时，中国房地产市场止跌回稳，以及多元化高品质住宅等市场的兴起，也将为后续家居市场带来新的需求。”

每日经济新闻