绍兴房地产市场，又出“新规”了！

近日，越城区公示了《以房换地商品房源征集公告》，柯桥区则先后公示了《农村住房困难户“安居房”保障试点工作实施方案（征求意见稿）》和《关于修订钱清、杨汛桥等区域农村个人建房规划管控政策的通知（征求意见稿）》。

这些“新规”为什么要出？能为房地产市场带来哪些效果？

以下，是小编的一些粗略见解，欢迎各位网友留言交流。

01.

去库存、优化产品供给

越城区“以房换地”

已有成功试点

先看越城区的《以房换地商品房源征集公告》。

根据公告内容，国企将以市场评估价或备案价7折的价格（车位每户赠送1个）进行收购越城区（不含滨海新区）范围内商品现房，从而实施“以房换地”。

来源：越城区政府网

越城区为什么可以推行“以房换地”？

目前，越城区已有成功试点——则水牌元垄·泓庐，以及7月8日新出让的伟业东湖景区旁地块。

据悉，元垄·泓庐是通过美好之城进行置换，伟业地块是通过镜湖高铁站商务办公楼进行置换，这两个“以房换地”试点的成功，也说明目前是有开发商愿意通过这种方式进行拿地开发的。

那么，越城区为什么要推行“以房换地”呢？

在回答这个问题前，我们先来看一下越城区楼市的一些现状。

一、新房库存量大

去年8-9月，我们统计过一次越城区的新房库存，是在2.6万套左右。

而过去12个月，越城区新房成交是4500套左右，即使近一年没有新房增加，去化压力也是比较大的。

二、180㎡以上“终改”产品，成交占比走高

从2025年之后的月度成交占比情况来看，越城区180㎡以上的“终改”产品成交占比呈上升趋势，今年1月和6月占比均超20%。

结合楼市大致情况，可以明白越城区推行“以房换地”的两个原因——去库存，优化产品供给。

回看“试点”的2宗土地，它们都是低密土地（元垄·泓庐容积率1.02，伟业地块容积率1.01-1.02），因此打造的产品也是/将是现在受欢迎程度变高的低密产品。

比如元垄·泓庐，规划排屋和洋房产品，其中上半年排屋销量达82套，位居越城区半年度住宅排行榜第11位。

元垄·泓庐实景示范区

元垄·泓庐的例子，也较好说明了“以房换地”带来的一个好处——优化市场产品供给。

将高层产品“换成”低密产品后，不仅减少了越城区库存总量、减少了高层产品间的竞争，同时还能顺应购房者的需求，提供更受欢迎的排屋合院等产品。

所以，阶段性实施“以房换地”，能起到优化市场供给的效果。

至于收购的房源，“公告”开篇就提到了一个关键词“保障性住房”，不过小编认为收购房源还可用作人才房，或者用于推进“共有产权房”等。

以下，是“以房换地”公告正文▼

越城区以房换地商品房源征集公告

2026年政府工作报告提出，“着力稳定房地产市场。因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”；绍兴市城市发展恳谈会推出“升级版”政策包，其中包含将“以房换地”作为促进要素高效流通方面的重要举措。为全面贯彻上述内容要求，根据区政府研究决定，结合越城区实际，计划实施“以房换地”项目，拟通过市场化购买商品房，现就有关事项公告如下：

一、征集范围

原则上选用越城区（不含滨海新区）范围内的可售商品房。

二、征集要求

1.房源要求配套设施齐全、品质较好，为现房在售且2026年9月底前能完成首次权证登记的商品房。

2.优先购买以单元/幢为单位的房源。

3.对提供房源的房地产开发企业，要求该房源所在项目资金能覆盖后续交房所需、整体无交房风险、无较大负面影响且交付无瑕疵；对后续在我区参与经营性用地购地的企业可予以优先考虑。

4.本次房源收购价格要求不高于市场评估价及房源备案均价的70%（车位每户赠送1个），最终收购价格根据报名情况由相关国有企业开展招标、竞争性磋商等形式确定。

三、收购主体

越城区政府区属相关国有企业。

四、参与征集所需资料

（一）企业营业执照、相关资质证书；

（二）法定代表人身份证明或法定代表人授权委托书、授权委托人身份证明；

（三）越城区“以房换地”项目房源征集申请表（需加盖公章）；

（四）用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地证、商品房预（现）售许可证、施工许可证、套型平面图。

五、征集时间及联系方式

征集时间：公告发布之日起至2026年7月17日。

联系人：张毅

联系电话：0575-87765030

绍兴市越城区房地产市场平稳健康发展

攻坚行动工作专班

2026年7月13日

02.

柯桥推进农村房“以旧换新”

钱清、杨汛桥将“严控”

自建房改、扩、新建

今年6月，柯桥区发布了《绍兴市柯桥区农村住房困难户“安居房”保障试点工作实施方案（征求意见稿）》。

根据“方案”，柯桥有宅基地分配资格的农户，可以“有偿退出”用于购买商品房，最高可享补贴75万元（不含补偿）！

该“方案”也被网友称为柯桥“农村房版以旧换新”，顺利落地后，也能推进试点范围内（钱清、杨汛桥、齐贤）商品房的去化。

来源：柯桥区政府网

现在，柯桥又发布了《关于修订钱清、杨汛桥等区域农村个人建房规划管控政策的通知（征求意见稿）》。

从政策关联性来看，这两份政策属于是“相辅相成”，具体我们往下看。

来源：柯桥区政府网

根据“管控”方案，管控分为核心管控区和一般管控区：

• 核心管控区：严格实施个人建房控制，禁止新建、翻建、扩建农村个人建房
• 一般管控区：允许新建、翻建、扩建农村个人建房。其中，在城镇开发边界内选址新建的，只允许使用存量宅基地

也就是说，未来钱清、杨汛桥2街道核心管控区，基本告别新建（改扩建）自建房了。

具体管控街道及范围 来源：柯桥区政府网

那么，“核心管控区”内居民的“住房需求”，怎么解决？

第一，保留宅基地，另行购买商品房。

第二，就是前文所说的“农村房以旧换新”

上述两份“政策”的试点范围均包含钱清、杨汛桥2街道，也就是说，未来两地“核心管控区”内居民，可以通过放弃“宅基地分配资格权、自建房”的方式，来置换购买商品房。

需要注意的是，虽然“管控”提到了“禁止新建、翻建、扩建”，但是也会有“例外”。

2024年柯桥发布的《柯桥区农村个人建房审批管理暂行办法》提到：

允许独立危旧房经有资质的鉴定机构出具D级危房鉴定意见的房屋安全鉴定报告，在保证周边房屋安全的情况下，可不经四邻同意，向镇（街道）申请原拆原建，但重建不能突破原有建筑基底、建筑高度和建筑面积。

来源：柯桥区政府网

也就是说，房子真到了D级危房（承重结构已不能满足安全使用要求），威胁到居住安全时，也是可以申请原拆原建的，但是不能建高、建宽，只能按原房屋的高度、面积来建。

最后再来说说“管控”方案，这只是为了去化商品房而出台的吗？

显然不是。

其实，方案开头就写明了原因：

“鉴于开发区主体机构变更，农村个人建房主管部门相应调整，同时为适应当前城市化发展实际，结合杭绍临空示范区开发建设时序”。

来源：柯桥区政府网

从关键词“杭绍临空示范区”可以了解，严控，是为了之后更好的开发。

杭绍临空示范区绍兴片区的主战场，是钱清、杨汛桥、齐贤三街道，该片区规划为光电谷、智创城，目前已经引入了浙江星柯先进光电、芯联集成等重大链主企业。

图源：笛扬新闻

而引进重大项目，需要大量集中土地。

提前“管控”也是为了日后能更方便的为项目让路——减少新增自建房，降低未来拆迁难度和成本，尽快为产业成片开发腾出可用土地，从而加速项目落地。