深圳6月份的土地拍卖市场，给所有的购房者上了一堂课。

01、一个月三块地王，这不是巧合

很多人说房价不可能涨，你看我们的工资也没有涨起来，经济环境也不好。但是有一个被忽略的问题就是——地价涨了，需要理由吗？

6月份的深圳，短短一个月的时间就连续拍到了三块地王。

南山科技园的地王楼面价为每平方米10.87万元，成为了新的单价地王。前海桂湾地王楼面价为9.5万元/平方米。宝中地王总价是105.1亿元，楼面价为8.79万元/平方米。

三块地从东到西排列在前海湾上，这样的密度已经不是巧合了。

更有意料之外的是，这些地王大多都是和当前深圳最火的标杆项目相邻。

以宝中地王为例。

观潮府和大热的观潮府之间只有一条小巷子相隔。观潮府在2025年8月份的时候以每平方米五点九六万元的价格成交，比市场上的其他楼盘高出38.81个百分点。

仅仅十个月之后，紧邻的宝中地块就以楼面价八万七千九百元每平米的价格成交了，并且还出现了九十九点零五的溢价率。

同属于一个板块、相邻的两块土地的地价上涨了2.83万元/平方米，增幅达到47.9%左右。

这块地好在哪里呢？但是观潮府却是直接面对着大海的海景房。

看下前海的情况怎么样。

新拍的地王与招商海晏府相邻，前者楼面价为9.59万元/平方米，后者去年7月份才以8.42万元/平方米的价格成交。不到一年的时间内，地价就上涨了1.18万元/平方米。

海晏府是前海过去五年来唯一的一块没有保障房配建、没有户型限制、也没有价格上限的纯住宅用地。

科技园的地王是最疯狂的。

楼面价为每平方米10.87万元，而旁边的卓越缦悦项目的当前成交均价也达到了每平方米10.8万元。地价已经和房价一样贵了。

02、"面粉贵"拉动"面包贵"的把戏

这套逻辑并不陌生，就是用地价来推高房价、用“面粉贵”来制造“面包贵”的涨价预期。但是这一次，深圳的手法更加直接，也更加热烈。

各个项目的执行情况也可以从中看出。

卓越缦悦由于邻近的地王，所以直接报出11.41万元每平方米的备案价格。虽然起价为8.7万元，但是现在已经上涨到了现在的10.6万元每平方米，并且销售非常强硬。

6月份的销量已经翻了一番，成为了深圳市销量最大的一个楼盘1.

中建鹏程云著比它要强很多，已经全部销售一空了，样板间也都关门了。

因为在中海还没有推出7.3万元/平方米的价格之前，中建5万元/平方米的单价就被大家普遍认为“有点高”。贵不贵是和别人比出来的。

03、快速去化模式已启动

地价的影响正在逐渐扩大。

该项目开始以加快的速度进行。妈湾观山海只剩下138平方米的大户型了，价格在1200万元以上。赤湾天健只剩下一个139平方米的房子，售价为1000万元起。

南山科技园翰熙项目的库存已经很紧张了。由于临近地王，所以宝中中铁的价格会达到每平方米十五万元左右，看起来比较便宜了，基本上已经全部被售出。

观潮府的表现更加惊人，第一批222套房源，单价为14.2万元/平方米，去化率达到95%。第二批198-257平米的大户型，起价3200万，官方口径基本全部销售出去了。

除了普通的项目之外，这样的情况还发生在其他的项目上，顶级豪宅也加快了节奏。

南山后海招商玺188、237、247平米的大平层，单价在18-22万元之间，总价从3400万元起，第一批全部售罄，第二批去化率大约为七成五左右。

中海安缇雅苑首次开盘推出72套房源，成交均价在16-25万元每平方米之间，基本销售一空。深圳湾1号瑞公馆开盘的时候基本都卖完了。

04、这个趋势能持续多久？

很多人会问到一个问题，那就是这样的地价上涨趋势能够一直保持下去吗？其实很简单，如果某样东西成为垄断商品的话，那么它就有完全的定价能力。

更何况这是深圳，在全国GDP增速第一、人口不断净流入的一线城市中。

深圳常住人口已经超过2000万，但是商品住宅只有200万套，商品房持有率只有10%，人均居住面积只有23平米。

供求关系非常紧张，这就决定了未来的发展空间。

从2026年开始，深圳楼市交易量一直都在增长之中，到五月份的时候，一手房和二手房的成交量都比去年同期增长了最多。

6月份新推了四家楼盘全部日光销售完毕，外地人来抄底的速度也变快了。

并且深圳是北上广深四个一线城市中，唯一一个已经取消了“限购”的城市，首付比例只有15%，房贷利率也创下了历史新低的1.6%。

同样的预算可以减少每月的还款额，这个力度在一线城市的购房政策中也算是比较大的了。

05、机会窗口正在缩小

但是深圳的基本面还是有支撑的。

它是我国人工智能硬科技产业前三甲城市，受到国家政策的支持。GDP增速为四线城市之首，人口增长率为9.76%，没有一线城市的老龄化问题。

出口占到全国的十分之一左右，增速达到12.5%，在全国排名第一。比亚迪、华为、大疆等企业抓住了风口，一次就抓住了风口。

最为重要的一点就是业内的一致看法，深圳房价已经到了新一轮上涨的起点上，市场才刚刚开始。

目前还有许多高性价比的项目以及开发商提供的优惠政策，现在进入福田、南山、宝中、龙华核心区域仍然可以买到被低估的好房子。

对大多数二三线城市的富裕家庭而言，深圳中心区的房子就是国内老百姓最安全的财富存储地。

经过多次周期的检验之后，深圳的核心资产具有很强的保值增值能力，并且能够很好地抵御通货膨胀。

一定程度上，深圳已是比肩纽约、伦敦的全球一线城市，是全球优质资产。

这个机会窗口并不是永久存在的。有人还在等降价，有人还在等抄底，但聪明人早已在深圳核心区吃上了红利。