全国房价连跌四年多，上海二手房反倒卖疯了。

2026年的楼市，彻底裂成了两半。一边燕郊跌回2016年的价位，业主含泪割肉都找不到下家，白送房子求接盘的传闻都成了真；一边杭州成都改善盘开盘即日光，核心地段的房子，晚一步连选房的资格都摸不着。

等到7月，现房、保障房、住宅新标准一堆变化扎堆落地，这出分裂大戏还得接着加更。

那么问题来了，接下来的楼市到底会迎来哪些实打实的变化？普通人该站在哪一边？

涨跌各走各的

5月百城二手住宅均价同比跌了将近8%。

我想说，整体行情还在往下探，全面回暖的话，不能全信。70个大中城市里，一线城市新房、二手房已经连续环比上涨，上海、深圳成交量创了近年同期新高。

就这点一线的热度，就有人跳出来喊楼市见底，谁信？三四线城市呢，价格还在往下掉，只是跌幅没之前那么凶了而已，说白了还是在熬。

来看看上海的数据，3月成交3.12万套，4月2.87万套，5月2.8万套，连续三个月站在2.8万套以上。

哦对了我没记错的话，近十年里只有2020年5月的3.05万套比这高，这热度搁前两年想都不敢想。

链家平台的挂牌房源从高峰期的近11万套降到了7.88万套，少了三万套库存。供给缩了成交涨了，价格自然就稳住了，2月到4月，上海二手住宅价格环比分别涨了0.2%、0.4%、0.7%，涨幅还在一点点扩大。

上海能有这热度，靠的是“沪七条”松了限购，社保门槛从3年直接降到1年。一大批本来没购房资格的人突然拿到了入场券，这不是市场自己缓过来了，是政策把闸门拧开了一道缝。

与此同时三四线还在走以价换量的老路。房子降点价，能多成交几套，可价格还在往下滑，根本稳不住。

讲白了就是以前全国楼市一盘棋的时代彻底过去了，现在是各玩各的。以前买房看大盘，大盘涨所有城市跟着涨，闭眼买都不会错得太离谱。现在哪还有什么大盘。上海是上海，燕郊是燕郊，谁也不挨着谁，行情八竿子打不着。

常有人问，核心城市回暖是不是楼市见底的信号？

我的看法是，见底的是上海，不是全国。一线城市的回暖跟三四线城市的下跌根本就是两码事，不能混到一块说。把上海的数据当成全中国的信号，就像把985的就业率当成所有大学的就业率，纯纯自己骗自己。

现房成了香饽饽

再说说房子本身的变化，现在现房和期房，完全是两种待遇。

深圳今年前4个月新房现房销售占比56%，一半多都是现成的房子。我认为这才是最实在的转向，不是上面逼着改，是买房的人用脚投票投出来的结果。

全国层面，住建部都把推进现房销售制度写进了“十五五”重点任务，这趋势已经挡不住了。

说起来……以前抢着买期房，现在看见现房才敢掏钱包。天津第一个现房销售试点项目，开盘3小时卖了七成多，卖了5.83亿。换以前期房开盘都未必有这速度，现在现房反倒成了硬通货。

购房者为什么这么认现房？理由太实在了，交不了房的烂尾案例看多了，谁还敢对着个沙盘就掏几百万？“所见即所得”以前是营销话术，现在是实打实的防坑指南，搁谁谁不怕踩雷。

当然购买现房也不是没代价，销售周期拉长三到四倍，同样的资金要多沉淀两三年，资金压力翻着倍往上涨。也就那些家底厚、现金流稳的房企玩得起，小开发商根本扛不住这周期。

中小房企怎么办？要么被市场淘汰出局，要么硬着头皮继续卖期房，可购房者越来越不愿意买单。这就是个自我加速的分化，能卖现房的越来越好卖，只能卖期房的越来越没人问，越没人问越难活下去。

说句掏心窝子的，我有时候也拿不准，这波现房普及的速度会不会比预想的更快……以前大家信任开发商的牌子，信任预售制度，觉得大公司总不会出问题。

现在这些信任早就碎得捡不起来了，购房者把信任从开发商身上，转移到了看得见摸得着的房子上。你品牌再大，名头再响，不如让我进屋转一圈，看看墙面平不平，窗户漏不漏风。

也有人问，现房销售会不会推高房价？我的判断是短期可能会，毕竟开发成本和资金成本都上去了。但长期看，现房销售改的不是价格，是整个行业的游戏规则。它淘汰的都是资金链脆弱的小开发商，留下的都是能扛得住长周期的大玩家。

对普通购房者来说这是好事，至少不用天天担惊受怕烂尾。对中小房企来说，这就是一场没退路的生存淘汰赛。

保障房来分流了

最后说个很多人没太在意的变化，保障房正在慢慢变成刚需的替代选项。

2026年6月，全国超过70个城市启动了存量房收储转保障房的工作。央行3000亿保障性住房再贷款全面落地，利率只有1.75%。

我想说的是，国家队这波下场，直接把刚需市场的格局给改了。收的都是房企滞销的现房和主城区的小户型二手房，收购价是小区半年网签均价的八五到九折。

收来的房子干嘛用？改成保障性租赁住房和配售型保障房。

配售型保障房卖多少钱？就拿杭州举例子，两个配售型保障房项目，基准价分别是18500元/㎡和12585元/㎡，同地段商品房大概要三四万一平。720套房源，2505组家庭报名，最热门的户型六个人抢一套，热度一点不比网红盘低。

说白了，以前刚需想买房只有一条路，攒钱、贷款、硬扛着买商品房。现在选择一下就多了，租保障房也行，买配售型保障房也行，预算够也能接着买商品房。

保障房和商品房之间修了一道墙，买了保障房不能上市交易，只能按成本价退给政府。就这一道墙，直接把“住”和“炒”给彻底分开了，各走各的路互不干扰。

常有人争论，保障房会不会冲击商品房市场？

我的看法是，不是会不会，是已经在冲击了。但这不是坏事，双轨制的本质就是把居住属性和投资属性切开，想住的，有便宜的房子住，想投资的，去买商品房，自己承担市场涨跌的风险。

以前这两件事搅和在一起，人人都觉得买商品房既能住又能赚，房价越炒越高，刚需越来越难上车。现在分开了，各走各的路，反倒比之前清楚多了。

绕回最开始的问题，现在的楼市到底怎么样了？

答案很简单，它早就不是一个统一的市场了，是好几个完全不同的市场凑在一块。有的城市在涨，有的城市在跌，有的房子交钱就能住，有的还要等两三年才能交房。有的人在抢五折的保障房，有的人在纠结要不要卖掉手上的老房子换套改善的。2026年下半年的这几波变化，只会让这种分裂越来越明显。

对普通人来说，全国大盘早就不存在了，再拿老眼光看房市，早晚要踩坑。

买房这件事，现在选择变多了，但选错的代价也变大了。以前闭着眼睛买都能涨点的时代早就过去了，现在买错了，就是燕郊那些业主的下场，套牢好几年都解不了套。

还有，“等等看”真不是懦弱，是现在最理性的选择。有43.1%的人认为2026年还不是买房的好时机，我觉得这不是恐慌，是大家终于活明白了。房价不涨、选择变多、政策还在调整，多等一等，没什么不好的。

说了这么多，你现在是在忙着卖房、挑房，还是打算再等等看？

参考资料：

《2026年5月百城住宅价格指数报告》，中指研究院

《2026年1-5月上海房地产市场成交数据》，链家研究院