睿思网讯：6月22日，证监会官网集中公示四份商业不动产证券投资基金注册批复，创金合信北京国资、华安陆家嘴、华夏保利发展、华夏凯德四只封闭式商业不动产证券投资基金正式获准注册。就在此前数日，首批4只商业不动产REIT刚在上交所完成上市，叠加公募REITs市场迎来上市五周年节点，商业不动产赛道扩容节奏持续加快，国内公募REITs的资产覆盖边界进一步拓宽。

6月18日，首批商业不动产REITs上市仪式在上交所举行，监管部门、地方政府及市场机构代表共同见证产品鸣锣挂牌。首批上市的汇添富上海地产商业REIT、中信建投（601066）首农商业REIT、国泰海通（HK2611）砂之船商业REIT、中金唯品会（VIPS）商业REIT四只产品，合计募集资金规模约203亿元。其底层资产涵盖商业零售、商办办公楼等成熟业态，布局北京、上海、郑州、西安、哈尔滨等城市核心区域，参与主体汇聚地方国有龙头与行业头部民企，标志着商业不动产REIT试点实现良好开局。

6月21日，国内公募REITs市场正式走过上市五周年。截至目前，全市场已上市REITs产品达86只，总募集规模2450亿元；其中上交所上市59只，合计募资1760亿元。五年间，市场资产类型持续扩容，已形成高速公路、产业园区、能源、保障性租赁住房、商业不动产多元业态并行的格局。扩募端同样不断突破，截至2026年6月，沪市共有14单项目进入实质性扩募阶段，其中8单已完成上市、5单发布扩募公告，扩募资产呈现跨类型、跨区域的创新特征，落地“光伏+水电”多能互补、“研办+厂房”混合配置等模式，并诞生了市场首单配售发售项目。

据监管披露，目前全市场已受理的商业不动产REIT项目共21只，近期还将有多只首批项目按规则发行上市。本次集中获批的四只产品，属于试点推开后的新一批供给，将持续丰富市场的资产选择。

创金合信北京国资REIT：文化更新与科创办公双资产组合

创金合信北京国资公司封闭式商业不动产证券投资基金由创金合信基金担任管理人，中国工商银行为托管人，基金份额总额10亿份，合同期限40年，将登陆深交所。

该产品为北京国资体系首单商业不动产REIT，底层采用“城市更新+科创园区”的双资产架构。其一为隆福寺一期项目，包含隆福大厦与隆福寺北里，总建筑面积超7万平方米，地处东城区“故宫-王府井-隆福寺”文化金三角，是北京老城风貌保护与商业更新的标杆项目，复合办公、商业、文化活动等多元业态。其二为集智未来项目，由中关村科学城核心区的量子芯座、量子银座两栋写字楼组成，总建筑面积约5.08万平方米，聚焦人工智能产业赛道，入驻企业以科创类为主，2025年末楼宇出租率保持在94%以上，租约稳定性较强。

华安陆家嘴REIT：前滩核心商办综合体入池

华安陆家嘴封闭式商业不动产证券投资基金由华安基金管理，上海浦东发展银行任托管人，基金总份额10亿份，存续期限38年，拟在上交所上市。

其底层资产为上海前滩国际商务区的晶耀前滩项目，包含T1甲级办公楼及配套车位，以及晶耀前滩商场北区、西区、东区、南区全部分区，是典型的“甲级办公+集中商业”综合体资产。其中T1办公楼为前滩地标性甲级写字楼，截至2025年末出租率达95.93%，3年以上长租约占比超八成，现金流稳定性强；商业部分总建面约6.8万平方米，定位滨江国际生活中心，整体出租率约94%，租户结构以零售、餐饮、生活服务类为主。项目原始权益人为陆家嘴集团旗下前滩投资，是上海核心区域优质商办资产的代表。

华夏保利发展REIT：大湾区办公+商业双项目布局

华夏保利发展封闭式商业不动产证券投资基金由华夏基金担任管理人，中信银行为托管人，基金份额总额5亿份，合同期限32年，拟在上交所上市。

该产品底层由粤港澳大湾区两处核心资产组成，形成“办公+商业”的收益互补结构。一处是位于珠江新城核心区位的广州保利中心，为甲级写字楼物业，总建筑面积7.94万平方米，租户以金融、专业服务类企业为主，现金流稳定性强。另一处是佛山保利水城（保利水城时光汇），地处千灯湖商圈核心，总建筑面积15.31万平方米，是区域标志性水景购物中心；项目2025年完成8000万元改造升级，体验类业态占比提升至74.7%，区域辐射能力进一步增强。

华夏凯德REIT：外资背景深绵两地商业资产组合

华夏凯德封闭式商业不动产证券投资基金同样由华夏基金管理，招商银行担任托管人，基金总份额7亿份，存续期限32年，上市地点为上交所。

作为外资背景的商业不动产REIT项目，其底层资产布局深圳与绵阳两座城市。深圳来福士项目位于南油片区，是集购物中心、办公、服务式公寓于一体的大型综合体，为南油片区体量最大的商业项目之一，区位优势显著。绵阳涪城凯德广场则是当地成熟的区域型购物中心，运营时间久，出租率长期处于高位，客群聚焦年轻群体与品质家庭消费，现金流稳健。两处资产形成一线与强二线城市的组合，兼顾成长属性与现金流稳定性，运营管理由凯德商用团队负责，具备成熟的商管能力。

根据批复要求，四只新获批基金均需在批复下发之日起6个月内启动募集工作，募集期限自基金份额发售之日起不超过3个月。管理人需会同销售机构、交易所做好信息披露、路演推介、询价定价、配售登记等全流程工作，同时通过完善内控制度、风险防范机制保护基金份额持有人权益。随着多批次产品陆续落地，商业不动产REIT的资产类型与区域覆盖持续丰富，国内公募REITs市场的广度与深度将进一步提升。