来源：21世纪经济报道

备受市场关注的原深圳“第一高楼”地块开发进程迎来关键节点。6月8日，深圳市规划和自然资源局龙岗管理局发布关于G01046-0106号宗地的分宗公示。该宗地于今年5月6日由华润置地旗下子公司深圳市润圳房地产有限公司以70.45亿元底价竞得。

从5月摘牌到6月公示分宗方案，仅用时一个月。此举被市场解读为华润置地正加速推动该项目的实质性开发，通过“分宗开发、分期建设”的模式，将住宅与商业部分的开发周期进行分离，以实现快速开发与资金回笼。

据了解，该宗地前身为世茂深港国际中心核心地块，曾因规划700米“中国第一高楼”备受关注。此次公示明确原16.97万㎡宗地将拆分为六个独立宗地，形成“四块住宅+一块纯商业+一块幼儿园”的开发格局，标志着深圳东部规模最大的存量历史遗留盘活项目之一，正式从政府收储、市场出让阶段转入实质性分期建设阶段。

分宗方案加速项目落地

根据深圳市规划和自然资源局龙岗管理局公示内容，G01046-0106宗地分宗依据为《深圳市土地使用权出让合同书》（深地合字〔2026〕2003号）第四十一条约定，即竞得方可根据建设分期实施方案办理分宗手续，按宗地建设、验收、使用与管理，公共配套设施逐期移交。

分宗后，六宗地块功能划分清晰：宗地1、3、4、6为住宅地块，总用地面积约11.88万㎡，总建筑面积约31.71万㎡，合计住宅建面30.56万㎡，与出让公告指标完全一致；宗地2为9班幼儿园地块，宗地5为纯商业地块，用地面积约4.82万㎡，总建筑面积约15.66万㎡，包含11.6万㎡集中商业、2.5万㎡酒店及1.5万㎡文化活动中心。所有住宅地块使用年期为70年，商业及酒店地块使用年期为40年。

出让条件明确的开发节奏将通过分宗落地：住宅部分须1年内开工、4年内竣工，集中商业及酒店2.5年内开工、6年内竣工，分宗后各宗地开竣工年期将按规定核定。市场普遍认为，华润置地将采取住宅先行策略，通过销售改善型住宅产品快速回笼资金，为后续重资产的商业地块开发提供支持。南都湾财社记者了解到，该项目拿地当天已有施工单位进场，一期工程已在原世茂售楼部位置启动，显示出极高的执行效率。

此外，分宗方案还透露了项目在城市设计层面的考量。例如，青春路将进行下沉处理，以打造超6公顷的集中绿地公园，并与青春湖无缝衔接；同时，项目地下空间将与在建的深惠城际大运北站出入口对接，构建一个轨道接驳的立体城市系统；未来，这里或将建成集居住、商业、文体、交通于一体的TOD综合体。

地块背后的战略变迁

G01046-0106宗地的盘活历程，是深圳近年来化解大型商办烂尾资产的典型样本。2017年12月，世茂集团以239.43亿元天价竞得该片区多宗地块，计划总投资500亿元打造包含700米超高层的深港国际中心，一度成为深圳东部中心建设的标志性项目。但2022年世茂集团爆发流动性危机后，项目全面停工。

公开信息显示，2023年该项目资产两次进入司法拍卖程序，起拍价从130.44亿元降至104.35亿元，均因无人出价流拍。2025年，龙岗区相关部门以约68亿元总价收储世茂持有的地块及地上物，并对规划指标进行全面调整，大幅增加住宅比例、降低容积率，同时明确“分宗开发、分期建设”模式，为后续市场出让扫清障碍。

2026年4月，该地块以70.45亿元起拍价重新挂牌，最终由华润置地全资子公司深圳市润圳房地产有限公司底价竞得。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉曾表示，深港国际中心的盘活，是深圳落地“清调供”政策、成功化解存量烂尾资产的标杆性案例，通过调整用地性质、降低起拍价与容积率、推出分宗开发模式，该案例对全国类似大体量商办项目的盘活具有较强借鉴意义。

值得一提的是，该地块与华润置地已投入运营的大运天地仅一路之隔。大运天地由华润万象生活负责运营，自2024年7月开业后，已然成为深圳东部“文体旅商”融合发展的代表性商业体。结合出让要求来看，宗地5商业地块设置了严苛的入驻标准，明确需引入至少5个位列全球顶奢品牌榜单前20名的品牌，市场据此猜测该地块大概率将打造华润万象系高端商业产品。业内人士分析，两大项目连片开发后将形成显著的协同效应，进一步助力大运商圈建设成为深圳重点打造的全国级引领商圈。