来源：起点财经

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作者：地产高富帅

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大家好，我是地产高富帅。

近期土拍市场再次雄起，上海，苏州两地又一轮地王横空出世，楼市似乎正在逆势反转。低迷了近五年的房地产市场，终于看到了些许希望。

改善与置换市场也成为这一批行情中的核心主力，近期也有不少全国的粉丝咨询小编买房事宜，大家普遍仍在关注传统核心区位的改善盘。

对于新市场环境来说，传统豪宅板块的价值仍然还是值得投资，也是很多高净值客户圈层的基本置业规划。

不过，近期在聊到广州客户时，大家不约而同的提到一个广州曾经的豪宅项目：合景臻颐府。

这是一个绝对被称为顶豪的项目，2021高峰期售价近14万/平，如今跌到近5.5万（数据来源：安居客），5年时间，一套300平方米的房子，账面价值蒸发了超千万元。

豪宅价值链的重塑

说到广州天河，绝对的广州主城区核心，这个区位本身就是保值的代名词，为何合景臻颐府会出现断崖式下跌？

5年前的2021年，广州楼市正处于千万级豪宅的爆发期。

10万/平只是豪宅的入门门槛，彼时全市单价稳站10万+的小区多达56个，项目位于天河区的豪宅数量仍然是遥遥领先。

其中包括大家耳熟能详的标杆：珠江别墅25万＋、侨鑫汇悦台30万＋、尚东柏悦府27万＋、凯旋新世界20万＋、颐德公馆23万＋、天銮16万＋....

合景臻颐府就是位于广州天河核心区位的含金量不低的项目之一，几乎也是楼市最高光时刻的典型豪宅之一，地段优势明显，属于当年投资属性非常高的产品类型。

2020年，合景泰富以总价48.65亿元在天河奥体板块拿下了当年的标志性地块，楼面价高达5.1万元/㎡，也是合景泰富作为粤系千亿房企最高光的一年。

更是直接创下当时天河区最高楼面价纪录，成为2020年广州区域地价新高（全市第三高价地）。

当年广州市场土地供应确实火热，房价也处于相对高位，很多开发商想通过标杆地块提升自家产品调性，以跻身顶豪序列，扩大行业影响力。

但谁也没有预料到，行业调整的五年，是整体价值重塑的五年，豪宅的底层逻辑彻底改变，市场上行期的豪宅价值体系被打破。

在五年前，我们对豪宅的基本判断标准：大城市核心地段，使用大师作品，豪华装修标准，声势浩大的物业入伙等等。

加之房价似乎总在上涨，这类豪宅项目乘着市场东风，迅速成为圈层身份的标签，营销总也不用过多吆喝，项目开盘即售罄也在预料之中。

五年之后的今天，这套陈旧的豪宅标准价值体系被完全颠覆，高净值客户对豪宅的定义远超出硬件的基本标准。

现阶段真正能穿越周期的豪宅项目，硬件只是其中一个小维度，客户不会为了一个好的地段+一个超级豪华的样板间而轻易买单。

真正的资产配置级高端项目，无一例外提供的是一种全新的生活方式解决方案，很显然五年前很多高端项目的彻底出局，从某种意义上是行业需求的全面升级。

房地产行业的产品力，在过去几年经历了飞跃式的升级。

以合景臻颐府为例，它的开发周期较早，户型设计、公共空间、社区配套遵循的是几年前的标准。

前有新规落地，对老豪宅形成降维打击，后有供给激增，富人选择面广了，直接导致市场分化。

如今的豪宅项目，讲究的都是极致的资源占有与产品体验感，不仅仅在广州天河，深圳，上海等大城市传统豪宅，都面临的市场严峻考验。

加上这几年高净值客户也在急速分层，他们手握资金，只选择性价比最高或者产品力最强的项目入手。

那些产品老旧、缺乏特色的项目，五年降价超2000万的老豪宅，必然成为这一批市场牺牲品。

明星高管流动频繁，经营承压

合景泰富作为曾经的粤系知名房企，2021年之前发展仍相当迅速，不仅仅在住宅板块，在商业酒店领域，都具备一定的产品辨识度，且布局多为一二线核心城市。

然而，市场下行的近几年，加上地产板块违约，合景泰富陷入了整体经营承压，资产处置也成为其唯一的出路，很多当初看似不错的住宅项目，也纷纷打折甩卖以回笼资金。

合景臻颐府打骨折销售，也仅仅是如今出险房企中一个较为常见操作，为了生存，利润甚至本金都可以牺牲。

这种如今很多开发商主导的“以价换量”降价，成为了压垮豪宅价格的第一张多米诺骨牌。

尽管如此，合景泰富这几年总能通过高薪酬手段吸纳一批明星经理人，近三年加盟合景泰富的核心高管多达十几人，但是能坚持到最后的始终为数不多。

在去年底，又一批龙湖，中海系高管军团集体加盟合景泰富，这家粤系民企始终对于明星经理人是乐此不疲。

第一位是前龙湖副总裁及智创生活CEO刘兴伟，目前担任合景泰富集团CEO，算是执行总裁角色。

第二位是前龙湖智创生活集团副总胡楠，目前担任合景悠活集团CEO，也是一位从地产开发转行到物业管理的高管。

第三位是前大发地产集团总裁冷**，目前担任合景泰富集团副总裁，分管大运营。

三位高管里面，胡楠与刘兴伟作为80后，处于职业巅峰期。冷**作为70后，是一位行业资深经理人。

相对前面两位是龙湖系，冷**的核心经历在中海地产，长达18年的中建与中海系职业生涯，属于行业最巅峰时期的顶尖明星经理人之一。

随后几年加盟了泰禾地产与世茂地产，两家闽系房企高管履历也让冷**的升价暴涨，这也正是那个黄金年代标准职业路径的写照。

目前加盟合景泰富还不到一年，地产一品塘独家获悉：合景泰富集团副总裁冷**已经提出了辞职申请，预计本月正式离职。

高管持续更换，债务压顶，组织调整加剧，合景泰富面临着三重压力，亟待一个解法。

总结：

合景臻颐府的暴跌，不应仅仅被看作是一场令人唏嘘的价值调整。它更像是一笔市场为整个行业支付的昂贵学费。

它警示所有幸存的企业，必须回归产品、尊重市场、彻底告别路径依赖；

它不单是一个楼盘价格的涨跌，也不只是一家房企的兴衰，它像一面棱镜，折射出整个行业在告别高增长后，价值底座被全面重塑的深刻过程。