观点指数 4月新增土地建面双比下降，央国企主导拿地市场4月前50房企新增全口径土储为196.77万平方米，环比下降38.65%，同比下降56.66%。在土地市场中，央国企绝对主导，如越秀、保利、华润、招商、中海等。除绿城、滨江等少数龙头外，多数房企暂停拿地，以观望为主。

供应提质，二三线城市供应楼面价环比上升 4月数据显示，二线城市供应规划建筑面积482.25万平方米，比3月环比下降13.93%，其起始楼面价达到7930元/平方米，环比上升8.4%。三线城市供应宗数为226宗，供应土地建面1173.85万平方米，环比上升35.85%。虽然土地供应价格上升，但是部分地块容积率下调、属性优化，更加适配改善需求。

地块分化明显，高溢价地块拥有单一核心优势+综合配套一二三线城市成交住宅用地239宗，成交土地规划建筑面积1284.62万平方米，环比下降12%。二线城市来看，市场分化进一步加剧，核心地段优质地块竞争激烈，溢价率居高不下。部分三四线城市成交规模明显下滑，甚至出现流拍现象。高溢价成交地块容积率普遍偏低，多在1.2—2.5之间，以低密住宅、中高端改善住宅为主要开发方向。成交地块多具备“单一核心优势+综合配套”。

“小而美”地块成主流，核心资产价值凸显期内6个重点城市一共有32宗宅地供应，面积85.61万平方米，起始价425.33亿元（上个报告期为323.93亿元），供应环比增幅明显。6个重点城市均摒弃大规模集中供地模式，转向推出核心区位、小体量、低容积率的地块。这既能降低房企的拿地门槛，又能提升项目的盈利空间，契合当前市场需求与房企资金现状。

企业表现

4月新增土地建面双比下降，央国企主导拿地市场

观点指数发布的房地产企业新增土地储备报告显示，报告期内前50房企1-4月新增土地建筑面积1425.89万平方米，同比下降37.37%。

单月来看，4月前50房企新增全口径土储为196.77万平方米，环比下降38.65%，同比下降56.66%。

数据来源：观点指数整理

1-4月，华润置地、保利发展控股、中海地产新增的全口径土地储备分别为170.62万平方米、64.71万平方米、63.39万平方米，处于领先位置。

从权益拿地金额来看，1-4月土地投资力度最大的企业为越秀集团、华润置地、保利发展控股、中国金茂、招商蛇口，权益拓储金额分别为236.04亿元、205.5亿元、128.25亿元、80.49亿元、71.34亿元。

从新增货值来看，1-4月土地新增货值最多的企业为越秀集团、华润置地、中国金茂、保利发展控股、招商蛇口，新增货值分别为567亿元、428亿元、191亿元、171.38亿元、148.63亿元。

在土地市场中，央国企占绝对主导，如越秀、保利、华润、招商、中海等。除绿城、滨江等少数龙头外，多数暂停拿地，以观望为主。期内，保利发展在股东会上明确表示，今年土地投资额将在850亿元至1000亿元之间。

本报告期，从核心城市来看，出现短暂“小阳春”，二手房成交回升。企业抓住回暖窗口，补仓优质土储，为后续销售蓄力。

在拿地策略上，房企只拿优质地块，聚焦一线+强二线核心区。地块特点具体包括核心地段、成熟配套、优先内环/核心区、地铁口、学区、产业配套等。其中，核心优质地块多为独立开发，避免利润稀释；非核心地块则选择谨慎联合，降低资金占用的情况。

聚焦核心区域是改善土储结构的解决办法。截至2025年末，保利发展总土地储备达11215万平方米，城市能级分布：二线占比42.5%，三四线占比43.9%，一线城市占比13.2%。在调结构的路上，保利发展还有很大的空间。

企业调整土储结构可以获得更多的资源释放。比如华润置地在2025年通过专项债收储、股权退出、土地置换、商改住调规等多元化方式推动资源换仓，盘活土储约255亿元。

土地供应

供应提质，二三线城市供应楼面价环比上升

据观点指数监测，4月数据显示，一二三线城市供应住宅用地330宗，供应土地规划建筑面积1771.39万平方米，环比上升19.6%，供应土地起始楼面价5345元每平方米，同比上升5.1%。

4月，二线城市供应规划建筑面积482.25万平方米，比3月环比下降13.93%，其起始楼面价达到7930元/平方米，环比上升8.4%。4月三线城市供应宗数为226宗，供应土地建面1173.85万平方米，环比上升35.85%。

数据来源：Wind、观点指数整理

值得注意的是，4月三线城市土地供应成为主体，环比涨幅比二线高近50个百分点。从供应楼面价来看，二线城市高于三线城市，并且二线城市楼面价同比上升25.71%。

从城市来看，期内二线城市土地供应主要是提出年度供应计划、土地推介和挂牌。期内，苏州市区正式发布2026年度国有建设用地供应计划，全年计划供应总量为1557.27公顷，较2025年减少187.73公顷，减幅10.8%。

其中，苏州住宅用地计划供应166.67公顷，全部为商品住宅用地，占计划总量的10.7%，同比2025年的商品住宅计划供应量基本持平，仅为2023年供应总量的三分之一。

截至目前，苏州市区已完成涉宅地供应7宗，总面积32.88公顷，占计划总量的20%。其中已完成出让2宗，总面积5.75公顷，总金额9.4亿元。四县市方面，昆山市商品住宅用地计划供应53.3公顷，同比下降33.3%；常熟市75.6公顷，同比下降17.06%；张家港43.39公顷，同比下降25.6%；太仓市73公顷，同比下降5.2%。

天津市北辰区北仓示范镇集中推介12宗城镇住宅用地，土地总面积约78万平方米，容积率均在1.4-2.3之间。推介地块均为城镇住宅用地，具体包括王秦庄、李咀等多个组团，单宗地块面积从约2.5万平方米至约11.1万平方米不等，将为区域房地产市场提供新的土地供应。

本次推介地块均位于北运河与津永路交口东南侧、津雄高速两侧，地处京津冀协同发展重要节点。片区交通便利，毗邻多条主干道，距天津滨海国际机场约半小时车程，距离地铁1号线及4号线约2公里。教育、医疗及产业商业配套成熟，汇集河北工业大学等多所学校及四家三甲医院。

土地市场中，地方政府通过收储将有助于合理规划土地供应。重庆市黔江区、丰都区相继公示运用地方政府专项债券资金收回存量闲置土地的计划，两区合计拟回收土地9宗、总面积约748亩，预计回收总价约12.5亿元。截至目前，重庆累计已有120宗土地预计开展回购，回购总面积约7456亩，回购金额约176.3亿元。

当前，全国土地市场进入存量时代，新增建设用地指标持续收紧，依靠新增土拍出让拉动城市发展的模式逐步弱化。地方政府通过统一收储存量土地，能够打破企业零散用地的格局。统筹区域土地供应，有助于优化国土空间规划，精准匹配城市住宅建设、民生配套、新兴产业落地、城市更新等各类用地需求，实现土地资源的集约化利用。

广州高新建设开发集团有限公司已启动对即将关闭的广汽本田黄埔工厂地块的收储工作，并展开第三方合作单位公开选取招标代理，业务涵盖工程咨询和工程造价咨询。信息显示，本田汽车此前宣布将对在华燃油车产能进行重大调整，决定关停位于广州开发区的广汽本田燃油车工厂，并计划于2026年6月正式停产。该厂区作为本田在华首座合资整车厂，其土地将由政府收储并另作开发。

伴随产业结构升级和企业产能布局调整，市场各方乐见原有产业赛道调整后形成的待转型土地资源。

从供应特点来看，部分地块规划指标容积率下调、属性优化，适配改善需求。佛山市顺德区陈村镇近日挂牌一宗占地6.5万平方米的商住用地，起拍总价8.4786亿元，折合起拍楼面价6500元/平方米。

信息显示，该地块位于首都师范大学顺德适子未来学校南侧，容积率不高于2，绿地率不低于35%，建筑密度不高于28%，建筑限高80米，须于2年内动工、6年内竣工。根据出让要求，宗地须配建一所不少于12班的独立幼儿园，占地面积不少于6672平方米，建筑面积不少于4003.2平方米；商品住宅中采用装配式建筑的面积占比不得低于50%。

地块规划指标围绕“宜居性”与“市场需求”调整，容积率普遍下调、建筑限高降低。同时，地块属性调整（商改住）成为常态，主要是贴合当前市场改善型需求主导的现状。

未来，将以低密度的多层、中高层住宅为主，提升居住舒适度。例如，长沙滨江新城调整后的地块容积率降至2.5以下，青岛老市北营口路地块容积率由2.7降至2.2；三亚月川地块容积率从4.2降至3.1，均体现了宜居化调整。

土地成交

地块分化明显，高溢价地块拥有单一核心优势+综合配套

4月最新数据显示，一二三线城市成交住宅用地239宗，成交土地规划建筑面积1284.62万平方米，环比下降12%；成交总价783.51亿元，环比下降6.8%；成交楼面均价6099.14元每平方米；平均溢价率9.28%。

4月，住宅用地市场成交节奏有所放缓，这与当前房地产市场调整期的整体基调一致，也契合全国土地市场控增量的主线要求。地方政府不再盲目扩大供地规模，而是更加注重供地质量与市场需求的匹配度，避免土地资源闲置与市场供需失衡。

数据来源：Wind、观点指数整理

二线城市住宅用地成交的土地规划建筑面积为421.96万平方米，环比下降19.72%；成交总价为334.86亿元，环比下降7.42%。成交楼面价为7935.77元每平方米，环比上升15.33%。

三线城市成交的住宅用地规划建筑面积为796.95万平方米，环比下降9.67%；成交总价为217.66亿元，环比下降15.51%；成交楼面价2731.11元每平方米。

总体楼面均价基本保持稳定，差异性主要在于不同线级城市之间。这一价格水平既反映了当前土地市场整体定价趋于理性，也体现出地方政府在土地出让过程中对价格的合理调控。既避免楼面价过高推高房价预期，也防止价格过低导致土地资产价值流失。

从二线城市内部来看，市场分化进一步加剧，核心地段优质地块竞争激烈，溢价率居高不下，部分地块甚至刷新区域楼面价纪录。西安2026年第一波集中土拍落幕，共计成交3宗住宅及商住用地，总揽金约26.62亿元，合计出让面积约166.14亩。本轮土拍最大看点位于高新CID，中海地产历经62轮竞价，以总价17.22亿元成功摘得GX3-18-4地块，溢价率高达21.53%，成交楼面价达到12761元/平方米。该地块净用地面积80.939亩，容积率介于1.2-2.5之间，是一宗低密住宅用地。

南京江宁、浦口、六合、高淳、江北新区14幅地块土拍正式落槌，成交总价达50.69亿元。其中，江宁百家湖G08地块成为本次土拍焦点，常州嘉宏历经55轮竞价、鏖战近1小时，最终以2.67亿元斩获该地块，溢价率27.75%，完成第三次布局百家湖板块。剩余地块则由国资平台底价摘得。

部分三四线城市地块吸引力不足，成交规模下滑明显，甚至出现流拍现象。

从具体城市土拍观察，济南4月第二场土拍，原挂牌的18宗地块中有8宗延期，最终10宗地块顺利成交。成交地块包括3宗住宅、1宗商务金融、1宗物流仓储及5宗商业地块。南京3幅宅地顺利出让，总成交金额11.25亿元，均以底价成交。

观点指数认为，这种分化是二线城市经济实力、人口吸引力、产业基础的差异带来的，头部二线城市凭借较强的城市竞争力，成为房企拿地的重点区域。而三四线城市则面临供过于求、需求不足的压力。

高溢价成交地块容积率普遍偏低，多在1.2—2.5之间，以低密住宅、中高端改善住宅为主要开发方向。成交地块多拥有“单一核心优势+综合配套”，要么是核心江景、湖景地块，要么是地铁口+学区地块，单一稀缺优势叠加完善配套，提升了地块的价值与开发潜力。

值得注意的是，虽然提升配套要求是贴合城市配套完善需求，但是一定程度上也提高了地块的成交门槛，增加房企投资决策的顾虑，从而让地块流拍率增高。部分流拍后重启出让的地块，会适当降低附加要求和下调起始价，提升房企的参与意愿。例如青岛老市北营口路地块，不仅下调容积率与起始价，还简化了开发附加要求，降低了开发难度。

对于房企而言，需认清市场分化趋势，理性拿地，聚焦核心城市优质地块，规避非核心区域的市场风险，同时注重项目品质与运营能力提升，适应市场精细化发展需求。对于行业而言，土地市场的分化是房地产市场高质量发展的必然结果，有利于优化土地资源配置。

城市策略

“小而美”地块成主流，核心资产价值凸显

据观点指数不完全统计，2026年4月16日-2026年5月19日期间，6个重点城市一共有32宗宅地供应，面积85.61万平方米，起始价425.33亿元（上个报告期为323.93亿元），供应环比增长明显。

期内，北京宅地供应节奏稳步推进，土地供应布局兼顾主城核心板块与近郊宜居板块，整体供地节奏平稳有序。北京发布了2026年第四轮拟供应商品住宅用地清单，共涉及5宗地，土地面积约14公顷，建筑规模约29万平方米，上述用地拟于近期供应。

北京于近日挂牌2宗住宅用地，分别位于丰台区蒲黄榆和顺义区高丽营，总起拍价17.39亿元，挂牌竞价截止时间均为5月26日。

其中，蒲黄榆由蒲庄、黄土坑、榆树村三个地名首字组合而成，历史上是劳动人群聚集地，现多为高层住宅社区。从供地结构来看，北京依旧坚守主城价值核心，优先释放城区成熟地块，近郊地块作为市场补充有序投放，供地规模把控严谨。

上海2026年第四批次土拍定于5月28日开始举行。本批次共推出5幅涉宅用地，分别位于虹口区内环内的鲁迅公园板块、瑞虹新城板块、浦东新区南码头板块、闵行区浦江镇以及青浦区重固镇，涵盖普通商品房、商住混合两类用地。本次出让总建筑面积约19.3万平方米，起始总价约82.7亿元。

核心地块主打高端改善市场，近郊地块侧重刚需及刚改市场。上海通过差异化地块投放平衡楼市供需，供地布局紧扣城市圈层发展格局，进一步巩固中心城区土地价值，激活近郊片区的地产开发活力。

4月30日，广州发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，土地以需定供，即土地供应与商品房去库存周期动态挂钩，库存高则减少供地，避免局部供应过剩。禁止集中供地，年度内不在同一规划单元集中出让商品住宅用地，防止价格内卷。试点现房销售，部分地块不再预售，要求盖好再卖，倒逼房企保品质。

深圳挂牌两宗宅地，分别位于南山区粤海街道及前海合作区桂湾片区，两地块总起始价39.47亿元。南山区粤海街道地块起始价23.02亿元，拟于2026年6月5日出让。深圳本轮极少投放远郊刚需宅地，优先释放科创、金融核心片区优质宅地。

杭州市区挂牌2宗住宅用地，总出让面积149.2亩，总建筑面积16.2万平方米，总起始价29.17亿元。其中，西湖区转塘单元地块为低密度宅地，容积率1.2，建筑面积7.66万平方米，起始楼面价15752元/平方米。杭州市区2026年第十次挂牌，将于2026年6月3日出让。据悉，本次共推出上城、西湖、钱塘区4宗宅地，出让面积159.3亩，建筑面积24.98万平方米，起始价32.58亿元。

据观察，杭州持续保持高频供地节奏，兼顾刚需、改善、低密高端多元地块，不断充实城市住宅土地储备，充分满足房企多元化拿地布局需求。

4月22日，成都市公共资源交易服务中心公布3宗住宅用地拍卖计划，地块分别位于天府新区、青羊区、新都区，合计出让面积约126.73亩，将于5月15日公开拍卖。本次规划出让的三宗住宅用地区位布局均衡，覆盖主城成熟生活区、新区发展潜力区、近郊刚需居住区三大主流楼市板块。

6个重点城市均摒弃大规模集中供地模式，转向推出核心区位、小体量、低容积率的地块。这既能降低房企的拿地门槛，又能提升项目盈利空间，契合当前市场需求与房企的资金现状。

成交方面，据观点指数不完全统计，2026年4月16日-2026年5月19日期间，6个重点城市一共有21宗地成交，成交价247.31亿元，成交土地面积55.08万平方米。

北京有3宗涉宅用地出让，总土地出让面积10.09万平方米，总规划建筑面积21.43万平方米，总起始价91.58亿元。最终1宗溢价成交，2宗底价成交，总成交金额近91.6亿元。其中，朝阳区东坝乡宅地由金茂以总价20.98亿元竞得，成交楼面价约4.11万元/平方米，溢价率0.1%。

北京宅地成交市场整体走势平稳，市场热度偏向保守理性，整体成交以稳为主，无极端高价竞拍现象出现。仅少量优质主城地块存在小幅竞价空间，市场不存在盲目追高的拿地行为。

上海2026年第三批次住宅用地土拍正式开拍，共推出3宗涉宅用地，总出让面积约10.12万平方米，起始总价约65.49亿元。最终3宗地块全部成交，最高溢价25%，总成交金额72.09亿元，拿地房企有金山滨海集团、中建八局、招商蛇口。深圳方面，天健地产13.78亿元竞得深圳龙华民治宅地，溢价率40.18%。

上海和深圳本轮土拍充分体现了一线城市核心土地的市场竞争力，优质地块备受大型房企青睐。房企愿意为核心地段土地支付合理溢价，整体成交热度回暖，为后续批次土拍奠定良好的市场基础。

杭州完成杭政储出[2026]18-22号共五宗涉宅用地挂牌出让，五地合计成交总额24.98亿元。其中，关注度最高的杭政储出[2026]20号余杭区良渚东单元住宅用地，由杭州南兴房地产开发有限公司（招商）以10.25亿元竞得，楼面价1.65万元/平方米，溢价率43.33%，该地块出让面积2.82万平方米，容积率2.0-2.2，建筑面积6.22万平方米，起拍价7.15亿元。杭州萧山区市北单元XS070101-18、19地块经过43轮竞拍，最终由绿城和滨江以总价26.09亿元竞得，溢价率57%。

杭州是本轮6个重点城市中土地成交热度最高、竞争最为激烈的城市，多宗热门住宅地块溢价率高，民营房企扎堆入局争抢优质地块，土拍市场竞争氛围拉满。不难看出，杭州优质改善型住宅地块深受品牌房企追捧。房企深耕意愿强烈，愿意拿出高额资金争夺核心片区土储。

短期来看，土地市场将延续房企聚焦核心城市优质地块和市场分化格局难改的趋势。国企、央企及头部民营房企依旧是拿地的主力，中小房企拿地意愿较低。

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