本报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝 上海报道

随着中企出海从“规模扩张”迈向“深度扎根”，全球化战略重心正加速向本地化运营与长期价值创造转移。“中国企业出海是明确的长期趋势。”仲量联行中国区CEO张静向《华夏时报》记者表示，从早期的市场进入到与本地生态共创价值，不动产策略正成为全球化落地的关键支撑。

中企出海的持续升级也催生出前所未有的企业不动产刚性需求。不过，仲量联行调研数据显示，82%的受访企业表示海外不动产选址充满挑战。海外不动产落地的复杂性，使得多数企业的出海计划遭遇“项目整体延期、预算超支、被迫接受次优或临时方案”等多种意外情况。

海外不动产落地仍面临困局

当前，中国企业出海正从“走出去”向“扎下根”深刻转型，出海不再局限于简单的资本输出，而是致力于在目标市场“真正扎根”，嵌入本地产业链，构建区域运营中心。

商务部数据显示，截至2024年，中国企业境外雇佣员工总数已超500万人，其中外籍员工达330万人，占比高达65.8%。预计到2026年，境外外籍员工数量将增至约410万人，本地雇佣比例将进一步提升。在本地化经营过程中，中企积极履行社会责任，境外纳税规模持续稳步增长，2020—2024年境外纳税复合增长率达16.5%，以实际行动助力当地经济发展。

这一趋势也体现在中国对外投资结构的深刻变革中。过去十年，中国绿地投资（指企业在一片全新的土地上，从零开始建设和发展项目）的规模和占比持续走高，2020年绿地投资首次取代跨境并购，成为中国对外直接投资的主要方式。2025年，中国绿地投资规模达千亿美元，同比增长18%，占总额比重80%。

在中企“出海扎根”的过程中，对于不动产的刚性需求日益提升。然而，选址布局、运营管理、全球统筹能力等不动产因素也直接影响企业境外经营效率与核心竞争力。仲量联行调研数据显示，82%受访企业表示，海外不动产选址充满挑战。海外不动产落地的复杂性，使得多数企业的出海计划遭遇“项目整体延期、预算超支、被迫接受次优或临时方案”等多种意外情况。

例如，63%的企业表示遭遇过项目整体延期，直接延误了海外业务的推进节奏；52%的企业出现过预算超支问题，进一步加重了跨境运营的成本压力；31%的企业被迫接受次优选址方案或临时方案，为后续生产运营、市场拓展埋下潜在风险；17%的企业面临土地产权、环境等各方面因素导致项目搁置；另有部分企业放弃重资产计划（8%）或被当地叫停、处罚、遭到抵制（7%）。

此外，企业不动产落地的复杂性在不同物业类型中也呈现出各具特征的挑战。以办公楼的选址与装修为例，出海企业往往面临市场供需结构错配、租赁议价能力受限、装修设计合规风险高、装修成本与周期远超预期等痛点。

化解海外落地多重阻力

针对上述痛点，仲量联行建议出海企业构建一套适配自身的不动产战略体系，来保障企业长期稳定发展。目前，该机构梳理了中企出海过程中与不动产相关的七大场景，覆盖中企出海所涉及的多种物业类型以及企业不动产落地过程中的各环节，包括海外办公室筹建、海外办公选址装修、零售品牌海外拓店、海外物流仓储租赁选址、工业厂房落地、海外数据中心建设等，并针对企业的真实诉求给出不动产海外落地实践的策略指引。

例如，企业在寻找海外合适办公空间以拓展海外市场时，需对目标市场办公供需结构和租金走势有深度了解、并实时更新，还需理解当地租赁操作惯例。同时，可借助专业地产服务机构的资源优势，避免在业主方市场发生漏盘情况，耽误租赁进程。

在选址阶段，即考虑设计施工等问题，依托有属地经验的专业服务机构，预审设计图纸、预判流程重点，前置规避设计返工、审批延误等风险。设计方案需尊重当地风俗文化、ESG要求、安全规范等，避免重复提交审批等。

值得一提的是，中国企业全球化布局的深化，也为中国本土的商业地产需求与专业服务生态注入活力，持续反哺国内总部能力升级。“出海企业的扩张呈现国内与海外双向进阶的特征。”仲量联行中国区研究部总监姚耀表示。

调研显示，78%的受访企业海外业务拓展直接带动了国内团队规模或办公面积的增长，科技、制造、零售等行业的出海企业，已成为国内主要城市甲级办公楼市场的重要需求来源。与此同时，一批服务出海的律所、数字营销、会计审计机构业务量显著攀升，与出海企业形成了共生发展的全链条生态。