来源：21世纪经济报道

21世纪经济报道记者杨娜娜 上海报道

4月9日至10日，上交所将举办沪市REITs 2025年度业绩说明会——“打造REITs排头兵”主题周。届时，16单REITs代表项目将逐一召开业绩说明会，向市场披露2025年的运营情况。

截至2026年3月末，沪市52只公募REITs已完成2025年年度报告披露。全年52只产品合计实现收入145亿元，同比增长71%；可供分配金额合计88亿元，同比增长42%。二级市场方面，2025年沪市REITs除权价格平均上涨6.3%，计入分红再投资的复权价格涨幅为11.9%；全年累计分红110次，分红金额约78亿元，较上年增长30%。

平均营收完成度100%，最高涨幅44.5%

即将参加本次业绩说明会的16单REITs，在运营指标上整体优于市场平均水平。业绩数据显示，这16单项目2025年平均营业收入完成度达100%，平均现金流完成度为103%。其中，唯品奥莱REIT以129%的营收完成度和138%的现金流完成度领跑全场；华润有巢、厦门安居、京保REIT等租赁住房板块产品亦纷纷突破100%关口，展现出较强的主动运营能力。

在二级市场表现上，16单REITs项目中绝大多数年内实现正收益，复权平均涨幅约15.1%，显著跑赢大盘。其中，九州通REIT以44.5%的年内复权涨幅位居首位，物美消费REIT、上海地产REIT和京东仓储REIT分别上涨40.8%、32%和22.7%。

投资者回报方面，16单REITs 2025年合计分红金额超过14亿元，平均每单分红近9000万元。国家电投REIT、苏交REIT、城投宽庭REIT分别分红4.16亿元、2.46亿元和1.31亿元，位列前三。从收益率看，产权类项目的年化现金流分派率大多在3%-4%之间，经营权类项目的全周期内部收益率也具备相应配置吸引力。

值得一提的是，这16单REITs覆盖了产业园区、仓储物流、消费基础设施、保障性租赁住房、能源和交通六大细分赛道。其中，消费板块项目平均出租率为98%，租金收缴率接近100%；租赁住房板块出租率维持在95%高位且租金收缴率达100%；能源板块全年结算电量超过40亿千瓦时，其中国家电投REIT占比约30%；东久REIT、京东仓储REIT等产业园区项目更实现了满租运营。

激励到人最高85%、扩募后规模最高近三倍

在运营业绩之外，这16单“排头兵项目”在治理机制、激励约束、扩募及信息披露等方面进行了积极探索。

在原始权益人履职方面，越来越多的产业方开始从战略高度审视REITs平台价值。九州通医药集团于2025年4月任命集团副总经理担任REITs首席运营官，并制定了专项履职规范；临港集团在集团内部设立了常态化REITs专班机制，由管理层参与重大决策。

激励约束机制的市场化改革同样取得实质性进展。临港REIT规定将绩效运管费的30%直接激励至岗位个人，东久REIT的这一比例为85%，特变REIT等项目也在2025年落地了类似的个人激励安排。

扩募作为REITs资产上市平台的重要机制，在排头兵项目中尤为突出。临港REIT率先推出“研发办公+工业厂房”混包扩募模式，资产规模从首发时的9.1亿元跃升至26.4亿元，扩大至近三倍；东久REIT完成首单民营产业园REITs扩募；京东仓储REIT成为首单实施二次扩募的民营公募REITs。华润有巢REIT通过向原持有人配售完成扩募。此外，京保REIT完成了首单租赁住房REITs扩募，厦门安居REIT扩募已获批待发售，外高桥REIT、城投宽庭REIT、地产租住REIT也已发布扩募公告。

信息披露质量和投资者关系管理的提升同样可圈可点。凯德商业REIT在年报中对底层资产所在区域市场和运营举措做了详细分析，并设立了专属REITs官网，在信披透明度和可读性上起到示范作用。苏交REIT全年举办了4次投资者活动，物美消费REIT、国家电投REIT等也常态化组织了投资者走进项目实地调研，大大加强了与投资者的沟通。

更重要的是，在多层次REITs市场建设方面，排头兵项目也先行先试。上海地产、凯德、唯品会均已申报商业不动产REITs，临港、东久、京东、外高桥和凯德等均已发行或推进机构间REITs产品，探索“公募+机构间”双轮驱动的REITs平台发展模式。这些创新为未来更多存量资产的培育和盘活提供了可复制的路径。

上交所REITs市值规模占市场近七成

从上述16单项目的实践来看，中国公募REITs市场正在经历从“重发行”到“重运营”、从“单项目上市”到“资产平台打造”的深层转变。截至目前，上交所REITs市场已成为亚洲重要的REITs交易中心之一，上市产品53只，总市值规模占全市场比重接近七成。经过近五年的探索与积累，一批经营稳健、治理规范、回报可观的标杆项目正在形成。

4月9日至10日的“打造REITs排头兵”业绩说明会，是对这16只REITs 2025年运营情况的集中展示。21世纪经济报道记者了解到，4月13日至17日、20日至24日，沪市REITs还将以行业主题周的形式继续举行2025年度业绩说明会。

随着更多项目完善治理安排、激励机制、扩募路径和信息披露标准，REITs市场在盘活存量资产、扩大有效投资方面的功能有望得到更充分的发挥。