观点网4月8日，杭州迎来今年二季度首场土拍。位于滨江区襄七房、余杭区闲林、钱塘区东部湾新城的三宗涉宅地块集中出让，总起价约44.82亿元。

最终，三宗地块全部溢价成交，合计揽金约58.62亿元。

其中，最受关注的滨江区襄七房宅地，吸引13家房企报名参拍，历经127轮竞价，最终由华润置地旗下上海泓喆房地产开发有限公司以总价约39.51亿元竞得，成交楼面价41108元/平方米，溢价率46.83%，一举刷新板块地价纪录。

热战核心地块

本次土拍最受关注的滨江区襄七房单元的FG04-R21-B22地块，用地性质为住宅用地，出让面积38442平方米，规划建筑面积96105平方米，容积率2.5，起始价约26.91亿元，起始楼面价27997元/平方米。

从区位条件上看，地块北面为网易二期总部，周边3公里范围内分布有阿里巴巴滨江园区、大华数字产业园、华为研究所等头部科技企业。

交通方面，该地块距离地铁5号线聚才路站直线距离约500米。周边有时代高架路、滨康路等主干道，通勤便利。

商业方面，东面的时光里和山泽里两个社区型商业中心可满足日常消费，3公里范围内还有滨江天街、在建的滨康天街等大型商业体。

而真正点燃竞争热度的，是襄七房单元核心区位长达五年的供地“空窗期”。区域内上一次出让宅地，要追溯到2021年12月绿城线下摇号竞得的晓月映翠项目，彼时拿地楼面价33380元/平方米，新房精装限价51500元/平方米。

目前晓月映翠、保利天汇等周边次新房挂牌价普遍在5万元/平方米以上，大户型甚至可达6万余元/平方米。

上述因素吸引了大家、滨江、绿城、保利发展、中海、华润等13家房企报名参拍。竞拍从上午延续至午后，每轮加价幅度1000万元，经过近4小时、127轮竞价后落槌成交。这也是杭州取消新房限价之后，滨江区襄七房单元首次出让宅地。

与滨江地块相比，位于钱塘区东部湾新城单元QT020303-05地块（杭政储出[2026]11号）的竞拍较为平淡。

该地块东至规划道路，南至10号大街，西至规划道路，北至规划道路，为商住两用地，出让面积45310平方米，规划建筑面积96963.4平方米，容积率2.14，起始价12.89亿元，起始楼面价13293元/平方米。

地块包含约1.12万平方米商业面积，需整体持有、不得分割转让。经过2轮竞价，由兴耀房产和滨江集团联合体以总价12.99亿元竞得，成交楼面价13396元/平方米，溢价率0.78%。

余杭区闲林单元YH120201-01地块（杭政储出[2026]10号）则凭借低密属性获得一定关注。

地块东至公园绿地，南至怡景路，西至高教路，北至防护绿地，用地性质为住宅用地，出让面积37235平方米，规划建筑面积39096.75平方米，容积率1.05，是今年杭州十区挂出的容积率最低的一宗涉宅地。

该地块起始价5.02亿元，起始楼面价12840元/平方米，经过23轮竞价，由保亿置业以总价6.12亿元竞得，成交楼面价15654元/平方米，溢价率21.91%。

华润杭州棋局

此次以近50%溢价率拿下滨江区核心宅地，是华润置地在杭州18年布局的又一落子。

公开资料显示，华润置地于2005年首次进入杭州。当年8月，华润联合新鸿基地产出资11.2亿元拍得钱江新城核心区一宗综合商业用地，用于建设杭州万象城。该综合体总建筑面积80万平方米，包含20万平方米的万象城购物中心，于2010年4月开业。

据不完全统计，华润置地杭州片区公司已累计开发了杭州万象城、杭州亚运村技术官员村亚奥城综合体、城北CBD综合体、申花杭曜置地、萧山万象汇、东站万象汇等10座综合体项目。

近年来，华润在杭州的拿地策略呈现出两条并行路线。

一是通过联合拿地参与TOD综合体开发。2025年7月29日，华润联合杭州市城市土地发展有限公司、杭州地铁开发集团有限公司，以底价26.85亿元竞得西湖区三墩单元XH010101-14地块，成交楼面价约13092元/平方米，即润启未来之城项目。

该项目位于地铁4号线莲池路站上盖，总建筑面积约33万平方米，由华润置地、杭铁开发、杭地发展联合开发。

项目分为南北两个区块，南区规划7幢8至10层小高层住宅和1幢23层商业商务楼，北区规划16幢19至26层高层住宅，户型涵盖110至235平方米，全盘共1240户。商业部分约5万平方米，由华润万象生活负责招商运营。2026年1月，项目开放城市展厅和110平方米样板间，预计年内入市。

二是对主城核心地块进行竞夺。2026年3月6日，华润曾参与上城区城东新城宅地的竞拍，该地块最终由保利以32.24亿元、溢价率51.08%竞得。一个月后，华润在滨江襄七房地块上以39.51亿元、溢价率46.83%摘牌。

在拿地节奏方面，华润在杭州的节奏自2024年下半年起有所加快。

2024年11月15日，华润置地经过33轮竞价，以总价20.61亿元竞得之江度假区单元XH110205-02地块，成交楼面价26847元/平方米，溢价率33.74%。该地块出让面积34895平方米，容积率2.2，位于之江新城核心区，是西湖区土地限价以来首次出现的“不限价地块”。

进入2025年，华润在杭州的拿地节奏进一步加快。1月21日，华润置地经过32轮竞价，以楼面价26101元/平方米竞得杭州西站新城单元YH080701-40地块，溢价率25.48%。该地块出让面积约2.8万平方米，容积率2.1，是云城板块首宗不限价宅地。

2月25日，华润在城东新城单元SC080201-46地块（又称安琪儿地块）的竞拍中经过110轮竞价，以总价26.18亿元竞得，成交楼面价50683元/平方米，溢价率72.48%。该地块出让面积22456平方米，容积率2.3，成交楼面价位居上城区涉宅地块历史第二位。

从宏观市场看，2025年杭州十区共成交涉宅用地92宗，成交总金额1420.8亿元，高于2024年的72宗、约1169亿元。

在2026年一季度，杭州十区仅出让3宗涉宅地，供应量大幅收缩。在此背景下，华润以近40亿元的总价竞得滨江核心宅地，是其近年来在杭州加大住宅板块投入的延续。

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