观点网 上海土地市场敲响了马年的第一槌。

3月13日，上海2026年第一批次土地集中出让顺利收官，徐汇、嘉定、青浦三宗地块悉数成交，总出让面积超过10万平方米，最终成交金额约68亿元。

三宗地里，两宗直接底价成交，唯一出现加价的青浦徐泾宅地，溢价率也就约6%左右。这样的节奏，其实并不让人意外。过去一年房地产市场仍处于调整阶段，房企拿地明显趋于谨慎。

不过，场面虽然不热，但参与者依旧是熟面孔。

绿城再次出现在徐泾，象屿与金茂继续加码嘉定，本地国企上实城开则拿下徐汇长桥地块。几笔看似低调的拿地动作，其实也在一定程度上透露出今年上海土地市场的开场风向。

绿城回到徐泾 金茂联手象屿补仓嘉定

本轮土拍共成交三宗地块，其中关注度最高的，是青浦徐泾宅地。

该地块为住宅用地，占地约3.8万平方米，容积率2.2，可开发建筑面积约8.37万平方米，起拍价25.10亿元。竞拍过程不算激烈，33轮报价后，最终由绿城旗下公司以26.75亿元竞得，成交楼面价约3.19万元/平方米。

从地块条件来看，它确实有一定吸引力。项目位于徐泾核心区域，靠近地铁2号线蟠祥路站，属于典型的轨交盘。周边生活配套已经成熟，商业、产业和居住氛围都在逐渐形成。

对绿城而言，这次拿地多少带着一点"回归"的意味。

2023年，绿城就曾在徐泾拿下双联路北侧地块，后来打造为"绿城春晓园"。项目虽然经历过认购起伏，但最终整体去化表现还算稳定，目前网签去化率已接近尾声。

也正因为有了前一个项目的经验，这次绿城再度出手，显然更有底气。一方面是补仓大虹桥板块，另一方面也是在当前豪宅竞争趋紧的情况下，适当增加一些价格更友好的改善产品。

另一宗住宅地块位于嘉定新城。

嘉定区JDC1-1703单元B06-01地块起始价14.59亿元，楼面起价约2.45万元/平方米，容积率仅1.7，地上建筑面积约5.96万平方米。 最终，该地块由象屿与金茂联合体以底价14.59亿元拿下。

虽然是底价成交，但这块地本身的条件并不差。

地块距离11号线白银路站直线距离约500米，属于轨交盘，同时南侧是紫气东来公园，东侧临河，生态资源较为突出。再加上1.7的低容积率，市场声音称，这类地块未来大概率会走"叠墅+小高层"的产品路线。

对两家企业来说，这笔合作也不算陌生。

象屿近年来在嘉定新城已经有多个项目布局，例如此前的象屿远香湖岸；金茂则在上海西部打造过西郊金茂府等产品，对改善型产品线相当熟悉。两家联手，既能分摊风险，也有利于发挥各自产品经验。

第三宗地块是徐汇区S031102单元S04-16地块，是一宗商住混合用地。地块出让面积约2.76万平方米，容积率2.0，建筑面积约5.51万平方米，起始价26.75亿元。最终由上实城开以底价竞得。

由于项目中规定了商业占比约25%，开发难度相对更高，也因此没有出现激烈的竞价。

整体来看，这场土拍的一个明显特征是：房企出手更加克制。优质纯宅地仍有竞争，而开发复杂度较高的地块，则更容易回归底价。

上海楼市进入观察期

把这场土拍放到更大的背景里看，其实更有意思。

就在不久前，上海刚刚推出被市场称为"沪七条"的楼市新政。政策主要围绕限购、公积金贷款以及房产税等方面进行调整。

其中一个重要变化，是对非沪籍购房条件的进一步放宽。

例如，在外环内购房所需的社保或个税缴纳年限从原来的三年缩短至一年；若缴纳时间达到三年以上，还可以在外环内增加一套购房资格。同时，公积金贷款额度也有所提高。首套住房最高贷款额度从160万元提升至240万元，如果叠加多子女家庭和绿色建筑政策，最高额度甚至可达到324万元。

从政策方向看，核心仍是想降低购房门槛、减轻购房负担。

分析认为，这其实是在为今年的楼市提前"打底"。

过去那种动辄高溢价抢地的情况已经明显减少，企业在决策时更看重项目的安全性和利润空间。因此，本轮土拍出现"两宗底价、一宗小幅溢价"的格局，其实也是市场情绪的真实写照。

当然，这只是今年上海土地市场的开场。

接下来更受关注的一场竞拍，将是长宁中山公园宅地。

根据上海土地交易市场公告，该地块将于3月30日进行出让，起始总价约55.6亿元，起始楼面价达到7.3万元/平方米。

地块位于万航渡路与江苏北路交汇处，紧邻苏州河景观带，同时靠近11号线与13号线隆德路站，属于内环范围内少见的住宅用地。

由于长宁区近年来住宅供应不多，中山公园板块的新房更是稀缺，这宗地块也被不少业内人士视为今年潜在的"地王候选"。

如果说这次马年首拍更像是一场试探，那么月底的长宁地块，或许才是真正决定市场温度的一次竞拍。

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