近日，仲量联行发布的市场分析数据显示，2025年在宏观经济边际改善、消费复苏预期增强的背景下，华南非保税物流仓储市场需求持续释放，供应端新增规模创历史新高，市场呈现供需两旺的运行特征。

供需博弈加剧，租金承压下行

需求端方面，电商网购与即时零售的活跃表现成为核心驱动力。2025年1-11月，广州、深圳实物商品网上零售额同比增速均超10%，为区域仓储租赁需求筑牢基础。

从需求结构来看，国内电商、即时零售企业及第三方物流企业已成为市场的主要租赁来源，而受全球战略布局调整影响，部分跨境电商平台在华南地区的仓储扩张节奏趋于审慎，增量需求相对放缓。

在企业普遍强化成本管控、租赁市场整体承压的环境下，大型租户持续优化仓储网络，通过整合多城市仓配资源、集中布局等方式降低综合履约成本、提升运营效率。数据显示，2025年，华南五市（广州、深圳、东莞、佛山和惠州）非保税物流仓储净吸纳量累计约260万平方米，较2024年同比增长，继续处于全国领先水平。

供应端则迎来历史高峰。2025年华南五市全年非保税高标仓新增供应约487万平方米，创历史新高。其中，下半年竣工项目占比超过65%，新增供应主要集中于佛山与东莞。

供需关系的变化直接影响租赁市场格局。据了解，2025年租户整体租赁决策更趋理性审慎，为加速新增空置面积去化，业主普遍采取下调租金报价、延长免租期等策略；而部分优质租户则抓住市场窗口期，通过短租转长租、重新议定租约条件等方式锁定更优成本。

受此影响，全年华南非保税物流仓储平均租金持续下行，且下半年跌幅进一步扩大，多数城市全年平均租金同比降幅超10%。

展望2026年，短期承压长期向好

展望2026年，仲量联行指出，宏观政策与市场基本面将为行业发展提供支撑。中央政府预计将延续积极的财政政策与适度宽松的货币政策，加大逆周期与跨周期调节力度，“十五五”期间强调的做强国内大循环、扩大内需战略，将进一步激活消费潜力。

随着宏观预期修复、消费韧性延续以及网购与即时零售持续增长，叠加国补政策的延续优化，第三方物流与国内电商企业的仓储需求有望保持稳健。

从基本面来看，华南地区消费动能强、电商生态活跃。据统计，广东快递业务量多年位居全国第一，占全国总量近四分之一；在2025年“双十一”大促期间，某头部电商平台数据显示广东购买力排名第一，其中深圳购买力最强。仲量联行研究部资深董事、中国区物流地产研究负责人曾丽指出：“华南非保税物流市场需求基础扎实，依托领先的消费活力、成熟的电商生态与高效协同的供应链体系，以电商和即时零售为代表的新兴消费业态正持续释放结构性仓储需求，为市场提供长期韧性支撑。”

不过，2026年市场仍将面临供应高位的压力。除惠州外，其余四城在2026年的新增供应预计均将超过100万平方米，伴随新项目持续入市，新旧项目间竞争将进一步加剧，租金仍面临下调压力，续租议价空间或将扩大。同时，不同城市及子市场间的租金调整幅度或将出现分化，受区位、交通可达性、配送运输成本与租金结构差别影响，潜在需求或将围绕“性价比”在周边城市与子市场间更灵活地配置与迁移。

仲量联行华南区产业与物流服务部负责人古振鹏指出：“2026年华南非保税物流仓储市场的主线仍将是‘供给高位与需求结构性增长并存’。短期内，集中交付将持续对空置率与租金形成压力，但这也为租户提供了优化网络布局的战略窗口。长期来看，市场出清进程有望加快，推动租户以更低的综合成本完成仓储体系的提质增效。”

采写：南都·湾财社记者 孙阳