观点指数 在12月19日观点指数研究院发布的《海南自贸港封关运作 | 2025年12月物流仓储暨基础设施投资发展报告》中，我们发现，ESR等头部企业通过并购、融资优化资产结构，行业向科技化、绿色化、全球化转型趋势，菜鸟三次合作仓储物流基金，与中国人寿双方整合产业与金融资本优势，形成成熟运营的闭环。

期内，资产整合成为企业优化资源配置的重要途径，头部企业通过跨境合作、股权并购、绿色基建等方式优化资产结构，提升综合竞争力，行业呈现“政策高地抢滩+全球资源整合+科技场景落地”的显著特征。

ESR正在评估出售价值数十亿美元的中国资产，剥离部分资产的同时，集团仍对中国内地市场保持高度关注，积极探索智慧物流及数据中心等新兴业务的增长机会；此外，ESR REIT拟以3.38亿新元将新加坡8个物流项目出售给Brookfield博枫，进一步优化海外资产组合。

另一方面，企业通过股权投资与并购补强业务短板，中新集团拟投资5000万元布局苏州鼎砾，切入物流供应链科技前沿领域，助力优化产业投资布局，强化园区开发运营主业。

中通快递斥资1.78亿元收购浙江星联航空货运，补足航空物流运力短板，提升跨境及高时效物流业务的竞争力；申通快递子公司吉仓三期基金完成备案，拟收购阿里旗下三家公司的股权，深化与电商平台的协同效应。

资本融资层面，多家物流相关企业通过股权划转、债券发行等方式充实资金储备，为业务扩张提供支撑。重庆发展投资有限公司取得重庆物流集团67%的股权，助力重庆港整合区域物流资源；韵达控股申报的20亿元小公募债项目获受理，为企业网络建设与技术升级注入资金动能。

与此同时，12月，物流产业资本运作热度持续攀升。菜鸟与中国人寿联合发起规模17亿元的仓储物流专项基金，重点投向长三角及长江中游城市群的高标准仓储设施。

该基金出资结构多元稳健，除核心发起人外，还引入申通快递、友邦人寿等多家机构投资人，整合产业与金融资本优势，借助风险共担机制增强抗波动能力。基金投资方向清晰，优先收购运营成熟、租金稳定的优质仓储项目，聚焦电商物流、智能制造配套仓储等细分领域，通过集约化资产配置提升区域供应链的响应效率。

这是双方在仓储物流基础设施领域的第三次深度合作，此前两次合作已达成超150亿元资产管理规模，形成成熟的“投资-运营-退出”闭环。菜鸟凭借智慧物流运营与数字化管理优势，负责基金底层资产的日常运营及效率优化。

中国人寿则依托保险资金长期稳健的特性，为项目提供持续的资金支持，这一“产业+金融”的合作模式已成为行业标杆。值得注意的是，申通快递的加入不仅强化了产业链协同，也为基金资产提供了稳定的租户资源，进一步保障收益的稳定。

同期，南山控股公告称，其控股子公司正筹划华泰宝湾物流REIT新购入基础设施项目，相关方案有待董事会、股东会审议。此次拟纳入的四座项目均坐落于新一线城市核心物流枢纽区域，兼具“核心区位+高标配置”双重优势。

成都龙泉项目紧邻天府国际空港，聚焦西南地区电商与制造业物流需求；西安项目辐射西北市场，为中欧班列提供仓储配套服务；宁波项目依托港口优势，主打跨境物流与大宗商品仓储；

青岛胶州项目则衔接北方港口群与内陆产业带，形成多式联运枢纽。这些项目普遍配备智能分拣、恒温仓储等现代化设施，出租率保持在95%以上，租户涵盖电商龙头、高端制造企业等优质客户，具备稳定的租金收入来源。

华泰宝湾物流REIT纳入新一线项目后，既能提升资产分散性以降低区域风险，又可借助新一线城市经济增长红利提升收益，为投资者提供更稳定的现金流回报。

此外，国泰海通东久新经济REIT于12月顺利完成2025年度首次扩募。本次扩募采用定向发行方式，募集资金总额3.59亿元，主要用于收购东久工业旗下南通、重庆两处优质单层标准厂房。

扩募过程中，基金获得机构投资者积极响应，瑞众人寿、国泰海通证券、申万宏源证券等11家机构作为战略投资者，合计认购扩募份额的50%，锁定期为18个月，充分体现了资本市场对物流资产的认可。

为匹配基础设施项目长期运营的需求，基金管理人同步提议将基金存续期由45年延长至47年。此次扩募不仅扩大基金资产规模，更通过地域与产业的多元化配置提升抗风险能力，为投资者带来更长期的稳定回报。

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