深圳楼市的下半场是属于豪宅的。

因为豪宅，要像雨后春笋一般冒出来了

豪宅重头戏

从未想过，有一天深圳的豪宅还会扎堆。

也从未想过，有一天深圳的核心优质地段全是豪宅。

要知道，过去深圳一直“缺地”，优质的核心地段更是“建无可建”，要向天借空间。

但如今的市场格局，已然不同往。

就是深超总、后海、深圳湾、宝中这些地段，都冒出了大豪宅。

不仅有深圳湾的「中信信悦湾」、「深圳湾沄玺」、「GCC联泰超总湾」，还有「后海玺家园」以及宝中南街坊地块的「观潮府」。

这些项目，几乎都是清一色的超大面积的户型。

「中信信悦湾」预计约2000户，一期首推约400-450套，面积段预计是210平、305平、370平、510平。

「深圳湾沄玺」总户数为602户，其中北地块348户，南地块254户，面积段覆盖约209-269-295-305-375-408-500-700-1180平大平层。

「后海玺家园」户型面积段包含约188-197-235-246平的大平层。

「GCC联泰超总湾」面积起步就是303平，包含323平、401平、460平、566平甚至1030平。

「观潮府」户型面积段预计覆盖 140平至 332平。

这样的大面积户型，在这种地段，起步门槛也要往3000万+走。

这已经是板上钉钉的豪宅，变数不会太多。

而其他的豪宅也慢慢开出花来。

最近，位于深超总的中海深湾玖序旁又挂出一块住宅用地来——T207-0068宗地，规划土地面积11833.61㎡，建筑面积41184㎡，住宅占约3.66万㎡，住宅部分容积率为≤3.1，建筑高度小于100，距离「GCC联泰超总湾」直线仅约750米。

同样地，福田的梅林片区也挂出一宗宅地，规定建筑面积18550平方米，住宅占15380平方米，规划容积3.72，建筑高度需小于100米。

梅林片区已经很多年没有住宅用地挂牌出让了，基本以城市更新为主，是难得的低容积限高百米的用地。

这两宗用地，按照市场出让的规律，预计后期同样会设计出超大面积的大平层。

而除了深超总、后海、深圳湾板块，大概率还会有其他的豪宅变数。

深圳的众多核心地段，虽然处于紧缺的状态，但不少用地开始陆陆续续到期。用地到期后，收归国有再以宅地的形式出让也是常见的事。

据了解，市场近期传闻有核心地段的IP项目要搬迁，搬迁后预计也会腾出一些空地出来。

所以，有这样的豪宅格局和腾地预期，至少两年，深圳楼市的高端住房供应不会少。

这两年会是深圳楼市的豪宅元年。

豪宅的支撑力

高端市场将成为深圳楼市的主力战场，一是市场环境骤变，“好房子”的宗旨贯彻落实，二是优质地段的豪宅市场依旧有支撑。

根据中原研究中心数据，10月深圳二手市场，千万总价以上的成交占比19，较上个月15.3%的占比，增长了3.7%。其中成交总价超过2000万的占比达到7.9%，是近5个月成交总价段位占最多的。

而最近深圳的知名豪宅地段华侨城纯水岸十二期的一套别墅就拍出轰动全国的价格，建筑面积639.35 m²实际使用面积高达2500㎡，以约3.65亿元被拍走，折合单价约57万/平。

开发商还愿意做豪宅，也是因为豪宅被市场验证过。

以位于南山区红树湾版块的中海玖序为例，入市之初，便引得市场一阵惊叹。

因为诟病的问题并不少。

产品与传统的豪宅以及主流的豪宅设计完全不同。

不仅豪宅产品不够纯粹，带着自持租赁住宅，户型以大平层为主，但普遍缺乏传统意义上的宽敞阳台和凸窗，多为内嵌式小阳台或生活阳台，还做的是公建化外立面。

但并不妨碍项目从2024年6月首推入市，到2024年9月以及2024年10月乘胜加推，累计515套，历经1年时间，基本卖光，截至2025年11月10日，深圳房地产信息平台显示只剩5套房源在售。

再比如福田核心区的中心天元，连地面花园社区都稀缺，景观视野受限，缺乏纯粹的自然景观，部分低楼层可能受周边建筑遮挡，但也并不妨碍项目314~660平毛坯户型，2022年入市备案均价11.55万元/平，总价区间约2823万~8603万，159套住宅截止2025年11月12日只卖剩8套。

当初市场是一致预期这两个项目去化不容易，去化周期会无限拉长，但回看这两个项目，最终销售去化也只剩几套。

这都是市场验证过的案例。

相比非豪宅，市场给出的答案只是有的时候掷地无声。

作者 | 骑猪英雄