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北京天坛北门口，要出顶级豪宅了。

9月12日，祈年大街路4、5号地0127-0201、0202、0203、0204四个地块，进入“用地预申请”环节，预计10月18日左右诞生买家。

它是一块F1多功能用地，住宅占比不超过70%。

这四个块地，二环内、位置没得说，沿祈年大街呈南北排列，共计占地2.27公顷，规划地上建面2.5万平米，容积率仅1.1。

它的起拍价为19.5亿元，起始楼面价为7.8万元/平米——仅次于中海树村项目8万元/平米。如果按住宅部分计算，祈年大街地块有可能成为北京的单价新地王。

按照供地文件，四个地块整体核算建筑规模及绿地率，意味着各地块的容积率有高有低。

祈年大街2.5万平米的建面，是怎么构成的呢？

细看土拍文件，可以找到了一些原始参数：

1、0201地块：占地0.38公顷，规划建面0.7万平米，限高18米；

2、0202地块：占地0.64公顷，规划建面0.25万平米，限高3.3米；

3、0203地块：占地0.524公顷，规划建面0.7万平米，限高18米；

4、0204地块：占地0.727公顷，规划建面0.85万平米，限高18米；

从这些数字里，花姐推测，它应有住宅和商办（或酒店）等多种产品。

一、最北地块：非住宅产品

按照土拍文件中，非住宅占地约30%，换算过来就是7500万平米。

而4号地中的0201地块，规划建筑面积0.7万平米来匹配，恰好差不多满足这个条件。

因此，祈年大街地块最北面的0201地块，应为非住宅用地，将建成写字楼或酒店。限高18米，预计为四层楼。

之前，网传有关它的概念版方案，也是如此排布的。

二、0202地块：天价四合院产品

花姐认为，4号地0202地块，将做成四合院产品。

因为土拍文件里，至少给出两个信号：

1、建筑限高3.3米，只能盖一层住宅，如果以规划建面0.25计算，容积率仅为0.39，也适合建四合院；

2、土拍文件显示，“4 号地块院落布局应与金台书院相呼应，避免正南正北向院落与金台书院之间，出现大量三角形空间”。

金台书院，又称状元府，始建于清康熙三十九年（1700年），现为北京市东城区金台书院小学。坐北朝南，是一座三进四合院，建筑共计六十四间。

文件里提到“金台书院“和“院落”，意指0202地块将规划四合院。

此外，土拍文件提醒，做好传统风貌与现代风貌的衔接，不得滥用传统元素。

这些信息预示着，0202地块大概率要建四合院。

花姐推倒，它的四合院可能有两种形态：

1、像金台书院一样，只有一座四合院，地上建面2500平米。

2、规划多套四合院——花姐预测会建6套、每套地上建面约400平米，但它的产权证只有一个。

三、5号地：大平层或叠墅产品

祈年大街5号地在整体地块的南面，包括0203、0204地块，都是限高18米，容积率1.1。

花姐判断这两个地块，将打造成大平层或叠墅。

0203地块设5栋楼，最北面为5F，南面四栋为4F；0204地块设6栋楼，都是4F。层高都在3.3米以上。

如果以每套300平米计算，预计供应50套房子。

另外，祈年大街这四块地，有个隐形的限制条件。

“开发企业取得销售手续后，按照商品房销售相关政策法规规定开展新建商品房销售工作，执行本市限购政策，审核购房人资格，销售给符合资格的购房人，并整院售卖”。

这里的“商品房”，不只限于住宅。

而“整院售卖”，很有可能针对0201地块和0202地块，建成的非住产品、四合院产品，只允许整体出售。

中文，真是博大精深。