9月12日，多家驻深银行机构发布公告，宣布调整商业性个人住房贷款利率定价机制。据记者不完全统计，继9月5日深圳楼市新政出台后，包括工商银行深圳分行、建设银行深圳分行等12家银行均明确，自即日起，商业性个人住房贷款将不再区分首套房与二套房类型。

根据公告，每位客户最终执行的利率水平，将依据深圳市市场利率定价自律机制的要求，并综合考量银行经营情况与客户风险状况等因素确定。

多家银行同时表示，受新政策影响，部分存量房贷客户已触发利率动态调整机制。此前被认定为二套房的贷款人，即日起可向银行提交利率调整申请。

多家银行响应楼市新政

9月12日傍晚，继多家国有大行、股份制银行宣布调整商业性个人住房贷款利率定价机制后，广州银行、深圳农商银行等城、农商行也发布了相应调整公告。

从办理方式来看，以农业银行深圳分行为例，自9月12日起，借款人可以登录农业银行手机银行线上渠道，通过“贷款—房贷利率调整—利率调整申请—利率下调”查询及申请办理。新的加减点值申请成功当日生效，次日可登录手机银行“贷款—我的贷款—贷款详情”查询。生效当日起按新利率计算贷款利息。

上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受上证报记者采访时表示，此前深圳就已明确，各银行业金融机构根据深圳市市场利率定价自律机制要求、本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。

公开资料显示，此前深圳首套房和二套房的利率定价公式分别为LPR-45BP和LPR-5BP。根据此次政策，二套房贷利率将降低40个基点，新政后首套住房、二套住房利率将统一为3.05%。

严跃进表示，据此简单计算，按照100万元贷款本金、30年期等额本息的方式计算，房贷总还款成本将减少近8万元、月供额将减少220元。该测算和此前上海“沪六条”测算相同。

惠及存量房用户

记者查阅公告了解到，本次深圳楼市新政还将惠及更多存量房贷用户，受到新政影响，目前部分存量房贷客户的房贷动态化调整机制已触发，部分二套房贷款人即日起可提交申请。

去年9月底，中国人民银行公告〔2024〕第11号提出，存量房贷利率与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行自主协商、动态调整存量房贷利率。记者发现，后续各大商业银行对于新发房贷利率和存量房贷利率的偏差幅度基本都约定为30BP。

记者查阅多家银行公告发现，调整规则均为：若存量浮动利率房贷利率加点幅度高于上季度全国新发放房贷利率平均加点幅度加30BP的，可向银行申请调整利率加点幅度，重新约定的加点幅度不低于上季度全国新发放房贷利率平均加点幅度加30BP。具体加点幅度根据市场供求、客户资信情况、贷款担保变化等因素确定。

换句话来说，如果存量房用户的旧利率比“上季度全国新发放房贷利率平均加点值+0.3%”高，那就有资格申请下调。理论上来说，所能下调的最低利率就是上季度全国新发放房贷利率平均加点值+0.3%，不能低于这个底线。

根据央行数据，2025年二季度新发放房贷利率均值为3.09%，二季度对应的4月、5月和6月的“5年期以上LPR”，分别是3.60%、3.50%和3.50%，那么由此算出来的平均值就是3.53%，表明最新一期的全国新发房贷利率平均加点值为-44BP。按现行规则，存量房贷利率加点值高于-14BP（即-44BP+30BP）的借款人，即符合申请调整的条件。

推动利率市场化并轨

伴随降准降息带来负债端成本下降，银行为拓展业务空间、争取优质按揭资源，具备了下调二套房贷款利率的动力与条件。

同时，面对房地产市场由过热转向平稳、政策调控空间收窄的新形势，推动首套、二套房利率并轨既符合稳定市场的政策目标，也更加契合以改善型需求为主的市场新特点，有助于提升金融政策与市场实际需求的匹配程度。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受上证报记者采访时表示，在当前市场环境下，政策层面亟须作出新的调整以应对变化。此次改革将首套与二套房贷款利率标准予以统一，可视为一项重要的政策选择。此前，北京等城市已率先推行类似措施，为深圳的政策出台提供了先例与依据，深圳此次跟进也符合区域协同、政策连贯的逻辑。

该政策对深圳市场可能产生的影响如何？李宇嘉认为，由于此前首套房与二套房利率差距有限（约三四十个基点），且二套房购房者多以改善型需求为主，因此利率小幅下调具有一定积极意义。

不过，实际拉动效应不宜高估。李宇嘉告诉记者，对改善型需求而言，更关键的影响因素在于购房者自身的支付能力、置换意愿以及所供应产品的竞争力等。利率因素虽存在一定激励作用，但并非核心决策变量。

“尽管政策释放了积极信号，但对以改善需求为主导的新房市场，其推动作用预计较为有限，整体效果仍需结合其他市场条件综合评估。”李宇嘉说。

作者：林铭溱 徐潇潇