观点网20平方米老公房与上亿元别墅之间的碰撞，在虹口时常可见。而热播年代剧《小巷人家》剧中庄家儿女的上海买房故事，也曾发生在这里。

近百年前，上海虹口的文人骚客聚集四川北路，开启了上海本地的购房热潮；而新中国成立后，时代大潮下江浙一带工人群体住进了虹口弄堂与工人新村，烟火小巷里更多承载的是对未来的期待。

时光荏苒，如今虹口的北外滩，引来更多本地与外来房企，继续演绎新的楼市故事。

百年光阴老虹口

“虹口在上海是个中间发达地带，比南部的中心区差，但又夹在闸北和杨树浦这两个工业区之间，还不能算‘下只角’。“有本地学者曾如此概括上世纪二三十年代的虹口区，正如其记述，非“上只角”，也非“下只角”的虹口，在发展时期承担着比上不足比下有余的夹心角色。

正因这一点，造就了虹口曾经文脉鼎盛繁华的过往。

早在民国时期，住不起“上只角”区域的商人、教师、医生群体习惯聚集于虹口溧阳路、山阴路、多伦路等地，建盖洋房、发展商业；部分文人、学者面对黄浦江以西、苏州河以南的租金望而却步，也不约而同前往虹口这一带定居。

这其中，不乏鲁迅、郭沫若、茅盾、叶圣陶的身影。

时间走向1950年至1980年间，大力发展生产力的上海市区内，合计新增1756万平方米住房面积，在这其中，有接近1140万平方米为工人新村住房。

时代浪潮下，虹口区承担起了工人居住区职能，大批进入虹口的上海在岗工人为住房与商业提供了充足的人口与购买力。以四川北路为例，作为与南京路齐名的上海三大商业街之一，90年代该路段周边房价最高超过8000元/平方米。

据了解，当时广中路街道内建造了上海建设的首批工人新村之一广灵一村，根据实际构造，项目分为三期，一栋楼的一层内合计8户房源，户型最小的面积仅10平方米，最大达到20平方米。

但工人新村与四川北路的繁华一时，抵不住时代洪流。90年代伊始，资本进驻推动国内第三产业发展，徐汇、长宁、闵行区域开始崭露头角；股市纷繁起伏搅动陆家嘴，弄堂里的阿宝们着起商务西装，寻找时代的繁花。

虹口，逐渐落后为上海市区内发展最缓慢的区域，早年人口红利转变为老龄化危机、喧闹的工人新村建筑面临拆迁难题。

眼下，虹口急需一个上可带动区域发展，下可承接区域人口的的新兴板块。

“虹口市民”茅盾曾在其作品《子夜》中前瞻了区域北面名为北外滩的板块：“自西向东分别是被称为亚洲第一公寓的河滨大楼、拥有远东第一大厅的上海邮政大楼和著名的上海大厦。这些建筑和北外滩很多历史建筑一样，曾引领过一个时代的风尚。”

自2002年前后起，虹口区人民政府与上海市规划局开始组织北外滩地区城市设计的国际方案征集活动，直至2020年，《北外滩控制性详细规划》获得批准，规划包括白玉兰广场等商业板块。

未来构想中，北外滩将与陆家嘴、外滩共同构筑起上海黄金三角区。

楼市热进北外滩

自2020年开启规划至今，虹口北外滩最直观的变化体现在白玉兰广场、来福士广场，浦西第一高楼北外滩中心项目也即将面世。但若要挖掘北外滩的真实发展样貌，还要从住房市场谈起。

在上海十四五规划以及总体规划中，虹口区重点发展的区域可以分为三部分，以广中路街道、曲阳路街道、凉城新村街道为主的北部功能区，以四川北路为主的中部居住区以及最新规划的北外滩东部会客厅。

这三个板块中，北外滩楼市热度局限于供应量较少的问题，但想入局的开发商从本土排到了全国范围内。

2020年7月，经过近200轮竞价，招商蛇口击败绿城、保利、融创、华发、龙光、融信等多家企业，以44.04亿元的价格拿下北外滩嘉兴路街道HK341-06号地块，溢价率达到28.4%。

值得注意的是，地块曾在同年3月挂牌出让，由中海发展、万科企业和华润置地进行投标，三家企业出价一致，笔试，中海发展名下公司位于第一顺位。但由于后期上述企业的围标事件，地块最终被终止出让。

凭借超过8万元的楼板价，这宗地块所规划的招商·外滩玺项目销售情况火热，一批次推出的379套房源，均价达到12.15万元/平方米，认购率超过200%。

一年后，招商又以56.66亿元竞得同位于虹口区的嘉兴路街道HK341-06号地块，规划招商·虹玺项目，溢价率达到20.04%。

同一时期内，热衷旧改的香港房企瑞安于1996年在北外滩拿下上海内环内面积最大旧改项目——瑞虹新城项目十期房源入市，截至目前，瑞虹新城已开发瑞虹天地、月亮湾等商业配套。

此外，本地企业海泰集团于北外滩开发的项目海泰北外滩也在2022年推出108套建面最高619平方米的大平层及复式项目，均价达到14.5万元/平方米。

各房企集中供应的2022年之后，北外滩便再无新盘供应入市，直至2024年5月。彼时，还未转型的新湖中宝将“压箱底”的北外滩天潼198项目放入市场。

早在2016年新湖中宝获得地块开发权时，这宗地块还是商业用地，转变为住宅用地后才开始建设。时过境迁，8年后天潼198首开推出59套洋房和15套别墅，总价最高达到2.9亿元。

另一宗项目则远未达到北外滩“豪宅”的标准，由金桥股份与北外滩集团合作开发的碧云北外滩尊邸项目于近日入市，预计总供应158套高层项目，均价13万元/平方米。

作为虹口内环内新盘，碧云北外滩所的市场关注度正在持续上升，但相比此前入市的北外滩招商虹玺、虹玖新弘北外滩等项目而言，更不具备代表性。

观点新媒体了解到，根据《北外滩地区控制性详细规划》，目前北外滩住宅用地占比25%，公共及商业用地占比近40%，区内的67、93、103、104、315五个街坊已在进行住宅导向优化，再加上库存，目前北外滩区域内还有超20块涉宅地待出让。