2022年底、2023年初的时候，融创到处在找战投，某央企和几家地方国企“亲密接触”的传闻都有过，但最后不了了之。

此后，融创就进入了“自救”阶段。

其实，在战投传闻之前，融创已经开始在卖掉项目股权回笼资金，努力保证公开债不违约。

比如，在融创进入较晚的华南区域，2021年4月刚刚与厦门国贸联合拿下的广州增城地块，2022年3月就把股权全部转让给了合作方。

2022年4月，融创又把中山铭晟项目30%的股权转让给了中融信托。

华南区域最后一笔大交易是深圳冰雪文旅城。2023年1月，融创把手中持有的51%的项目股权转让给了合资方华发，作价35.8亿元。

转让股权的同时，融创还给自己留了一个后门：保留2025年11月23日前的回购权，回购对价包含资金占用费；双方成立合资公司共同负责项目开发、销售及冰雪场馆运营，融创保留轻资产代建管理权。

这意味着，如果融创将来回购股权，华发的收购行为会转变为一次借款。因此，这次交易还被形容为是“‘国企注资+民企代建’的合作范式”、“‘纾困+轻资产化’的创新样本”。

项目效果图

2023年1月3日，前海冰雪世界项目股权完成变更，华发100%控股，同时融创华南区域集团深莞公司总经理田军卸任公司法人代表，由时任华发股份执行副总裁、珠海大区副董事长的向宇接替。

融创华南区域集团投资发展中心总经理肖江华、融创广深区域深圳公司总经理刘钢林、融创华南区域总裁助理韩耀林等人全部从项目公司退出。

之后，加盟华发7个月，任华南大区深圳公司总经理的李挺，接替了向宇，任项目公司法人、总经理。

图源：天眼查

融创甩掉前海冰雪世界项目股权之后不久，就宣布不再大规模甩卖资产，转而“保价值”。

之后地产行业加速下滑，华发开始负重前行。

时间到了2025年年中，融创的回购杳无音信，华发不等了。

7月28日，华发股份发布公告称：公司子公司融华置地收到深圳土储中心发来的《市土地储备中心关于协商收回收购前海冰雪世界项目7块商业用地有关事宜的函》（深土储函〔2025〕102号），深圳土储中心拟以44.05亿元人民币（含政府本次收回收购承担的契税）收回收购融华置地持有的前海冰雪世界项目7块商业用地。

华发同时称：预计本次交易产生的亏损超过公司2024年经审计净利润的50%。

经过计算，前海冰雪世界项目70468.23 平方米土地被回收，给华发带来了13.55亿元亏损，交易价格与账面值相比，折价-24.59%。

前海冰雪世界项目位置示意图

根据公开信息，以上7 块商业用地计容建筑面积达46.1万平方米，其中包含约41.97万平方米的写字楼和约3.64万平方米的商业配套。“退地”总建面占到了整个前海冰雪世界综合体项目规划的办公商业部分的6成以上。

按照原先的规划，写字楼办公部分的定位为“超创方舟办公群”，将会引入与冰雪产业、现代服务业相关的总部企业，如冰雪装备研发、文旅IP运营等，与冰雪产业、现代服务业相关的总部企业，形成产城融合的产业聚集效应。

2020年该项目地块出让时，挂牌文件中曾规定“本次出让宗地中商业服务业用地部分须自《出让合同》签订之日2.5年内开工，6年内竣工。”

但被政府收储回收时，7块商业用地均处于未建状态。

据媒体此前的报道，华发股份从2020年11月与融创合作拿地起始，就对这部分业态不感兴趣。华发只看上了综合体中的人才住房部分。

融创2023年从项目退出之前一年，还曾找过在附近有项目开发的招商蛇口和华侨城兜售，但招后者拒绝收购，最终才有了合作方华发接盘的故事。

在华发接手全部股权时，该项目还有63.55亿元地价款未付清，这部分欠款是融创一直没有补齐土地款产生的。欠款时间已远超深圳公开出让土地通常约定的一年时限。

为了付清土地款，华发股份借款给已经成为全资子公司的深圳融华置地投资有限公司（前海冰雪世界项目的主体公司）63.55亿元，加上收购款，相当于华发在该项目追加了超100亿元投资。

两年半之后，华发退掉上述7块商业用地，收回了约40亿元流动资金。

前海冰雪世界项目每次变动都能引发高度关注，一是因为先后操盘该项目的都是地产知名企业。二是因为该项目在出让时就定位为深圳文旅产业的一张名片，要建成世界上最大的室内冰雪场、最大的冰雪文旅城。土地成功出让之后，2021年，深圳宝安区将其列入“重大项目计划”。

图源：深圳政府在线

该项目出让时明确规定“本次出让宗地项目建成后，游乐设施、配套酒店限整体转让。”所以其中冰雪世界、酒店部分目前还在华发手中。

据华发官方发布的最新消息，目前项目已经推进到了雪道施工、幕墙安装阶段，冷库板安装完毕。融创旗下的热雪奇迹仍是主要运营合作伙伴。

这意味着华发仍旧以传统地产开发模式在操盘项目，走的是销售-周转路线，冰雪场的核心运营能力，华发并没能学到，或是无意自己下场做长期运营。

图源：深圳前海华发冰雪世界官方

华发曾想在地产下行期上演一个高周转逆袭的故事。

3年前，2022年，在地产开启下行的时候，华发开始疯狂逆周期扩张。来看一下华发2021年至今的拿地数据：

• 2021年，权益拿地金额142亿元，行业排名第54位。拿地销售比17.72%；
• 2022年，权益拿地金额299亿元，行业排名第10位。拿地销售比39.81%；
• 2023年，权益拿地金额280亿元，行业排名第10位。拿地销售比32.08%；
• 2024年，权益拿地金额68亿元，行业排名31位。拿地销售比18.92%。

2022年、2023年，华发大举拿地，同时还有一系列并购动作，通过不断以并表的方式增厚资产来淡化自己的债务水平。

同一阶段内，华发猛在业内挖人。李挺、张文、张健、王孝锋、孟伟、邵昶魁、张道远、许珂、史昱、梁俊、周超、郑枫、杜晓晖、包辽新、章鑫、郭仁义等不下20位具有中海、万科、龙湖、新城等企业背景的营销条线高管先后加盟。

“疯狂”只持续了两年，就后续乏力了。因为，华发并没有自己的明星产品线，营销策划可以靠引进人才快速解决，产品能力却需要一定的时间积累。

2024年开始，华发主动收缩布局，不再做二三线城市项目，只聚焦约10个一线、准一线城市。

土地市场上已鲜见华发的身影。2025年上半年，华发只在成都举牌获得2宗住宅用地，对应的权益金额合计约12.6亿元。

但前期逆势扩张已经在财务报表上留下“拖累”。2022年以后，华发的净利润加速下降。衡量企业财务风险的现金流量比率已经降低至0.05。

伴随着大量如前海冰雪世界这样的项目沉淀，华发在2024年底的存货周转率将至0.07次/年，远低于上市房企0.3次/年左右的平均值，有大量库存待消化。

图源：雪球

7月15日，华发股份发布半年度业绩预告，2025年上半年销售金额502.2亿元，同比增长11%，销售面积189.8万平方米，同比增长14%。

但业绩增长之下，陷入“增收不增利”的困境。经初步测算，华发股份预计2025年半年度实现归属于母公司所有者的净利润约1.68亿元，同比减少86.69%左右。

华发股份解释，利润下降的主要原因是“房地产项目结转毛利率同比下降，公司结合市场情况拟对部分项目计提资产减值准备”。

翻译一下就是：前三年的拿地、收购成本太高了，做出来的项目没有利润，甚至出现亏损。

但翻开华发2023年、2024年年报，就会发现：其对高速扩张期的项目减值计提并不充分，仍有大量隐藏的财务风险。

包括目前被高度关注的前海冰雪世界项目，也从未有过资产减值计提的会计操作，预计本次退地产生的13.55亿元实际亏损将会出现在2025年年报中，大幅拉低公司的利润表现。

眼下这家珠海国企和投资总额约346.5亿元的前海项目，仍有漫漫长路待走。

2023年1月从融创手中以35.7亿元收购前海项目51%股权时，华发只支付了约20.8亿元现金，双方约定剩余的近5亿元款项将在2026年以“其他地块中的冰雪项目、商办等项目公司未售物业按照成本价”工抵充当“尾款”。

从2020延续到2026，经历数次转折，这真是一笔跨越周期的交易。