► 文 观察者网 解红娟 编辑 张广凯

曾经烂大街的千亿房企，现在没剩几个了。

近日，克而瑞地产研究发布《2025上半年中国房地产企业销售TOP100排行榜》。榜单显示，2025年上半年房企销售TOP10分别是保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地、招商蛇口、建发房产、万科地产、华发股份、中国金茂、越秀地产。

其中，仅保利发展、绿城中国、中海地产三家房企上半年实现了千亿销售额，操盘金额分别为1336.1亿元、1221.1亿元、1141.2亿元。

事实上，哪怕将时间长度扩展至2025年全年，能实现千亿销售的房企也不会太多。榜单显示，2025年上半年，排行第七的万科地产实现销售额640.8亿元、排行第八的华发股份实现销售额497.4亿元。

据此估算，2025年或许就只剩7家千亿房企了。

新房市场持续降温

千亿房企“消失”的背后，是新房市场的持续降温。

根据国家统计局数据，2025年1-5月，全国新建商品房销售面积为3.5亿平方米，同比下降2.9%，降幅比上月扩大0.1个百分点；其中，商品住宅销售面积下降2.6%，降幅比上月扩大0.5个百分点。1-5月商品房销售额为3.4万亿元，同比下降3.8%，降幅较上月扩大0.6个百分点；其中新建商品住宅销售金额同比下降2.8%，降幅较上月扩大0.9个百分点。

在新房销售量价齐跌的大背景下，现房销售好于期房。

据国家统计局数据显示，2025年1-5月，商品房期房销售2.3亿平方米，同比下降10.0%；现房销售1.3亿平方米，同比增长13.2%。从占比上看，2025年1-5月现房销售面积占总销售面积的比重为35.6%，较2024年全年提升4.8个百分点。

“从安居客新房线上找房热度来看，市场整体还是延续降温（重点 66 城均值同比降 9.1% ）。”58 安居客研究院院长张波指出，但城市梯队分化显著：一线市场内部分化严重，高品质改善需求项目的热度不断提升。

中指研究报告也表示，在优质供给增加、较强的购房需求支撑等因素带动下，一线房地产市场保持较高活力，虽然二季度以来市场有所降温，但上半年整体新建商品住宅销售面积同比均增长。

根据中指数据，上半年，北京、上海新建商品住宅网签成交面积同比均小幅增长，广州、深圳同比增幅均超15%。二线城市中杭州、成都优质改善楼盘继续延续较高热度，上半年新房成交保持平稳，市场分化延续。

以上海为例，2025年上半年有多个高端项目开盘即售罄。例如，上海壹号院三批次64套房源30分钟售罄，年内销售额达108.71亿元，成为全国首个单盘破百亿项目。绿城潮鸣东方、陆家嘴太古源·源邸等项目同样触发限售，认购率普遍超过200%。

但不可否认的是，外围区域的压力依然较大。例如，上海新场板块的璟澜湾、奉发贤荟悦邸、奉发右岸晶邸等诸多项目在认筹期间出现无人认购的现象。

张波指出，从安居客线上数据来看，重点 66 城新房均价同比微降 0.5%，呈现 “以质换量” 过渡特征：一线城市因核心地段稀缺供应、高端改善项目集中，均价微涨（0.8% ）；新一线、二线城市因刚需盘占比提升，均价微降（新一线降 0.5% ）。

“在面积段需求中，90 - 120㎡刚需仍占主导，但5 - 6月120 - 140㎡、180 - 220㎡改善户型占比提升，这反映出‘好房子’政策与房贷优化激活了置换需求，市场正向‘刚需 + 改善双轮驱动’转型。”张波说道。

土地市场止跌回升

“上半年300城住宅用地出让金同比增长近三成，平均溢价率10.2%，较去年同期提升6.0个百分点。”中指研究报告指出，但房企拿地进一步聚焦，TOP20城市出让金占全国比重达68%。

58安居客研究院重点监测的65城数据也显示，土地市场有止跌回升的趋势，涉宅用地成交规模同比涨 18.4%，出让金涨 45%，楼面价涨 22.3%，标志市场信心修复，“量价齐升” 凸显。

土拍热度方面，市场热度主要集中于核心城市优质地块，如北上深、杭州、成都等地是房企重要布局区域，这些城市优质地块往往实现高溢价出让，但核心城市郊区地块及大多数城市土拍仍保持平淡。

根据中指数据，2025年上半年，共有19个城市宅地出让金超百亿元，除南通、镇江（多为本土国企获取）外，均为核心一二线城市，其中杭州、北京涉宅用地出让金均超千亿元，杭州出让金已接近去年全年水平。

以上海举例，上半年，上海出让宅地合计28宗，21宗溢价，其中7宗溢价率超30%，2宗溢价率超40%，同时5月31日，徐汇东安新村第三宗地块以341.35亿元协议出让，今年以来徐汇东安新村三宗地出让金累计达523.03亿元，刷新全国地价总价纪录。

新一线城市中，又以杭州、成都表现最为亮眼。

杭州出让宅地合计69宗，53宗溢价，其中29宗溢价率超40%。一季度杭州三次刷新地价纪录（3月28日，杭州地价单价最高纪录达88029元/㎡），二季度以来，核心区优质地块仍能实现溢价出让，平均溢价率维持在两成以上。

成都继续加大优质地块供应力度，出让宅地合计56宗，28宗溢价，其中11宗溢价率超30%，5宗溢价率超40%，锦江区柳江街道包江桥社区地块溢价率达106%。

另外，北京、苏州、宁波等地优质地块房企举牌意愿强，但市场分化较明显。

此外，武汉、南京、郑州、天津等城市土地市场持续调整，绝大多数底价出让，这些城市库存规模较大，房企投资相对审慎。

综合来看，2025 年上半年房地产市场呈现出千亿房企锐减、新房市场持续降温但城市分化显著、土地市场止跌回升等复杂态势。在市场调整的大背景下，不同城市、不同板块、不同产品类型表现出明显的差异。未来，随着政策的持续引导和市场的自我调节，房地产市场有望在动态平衡中逐步走向健康稳定发展，但这一过程仍充满挑战，需要各方密切关注市场变化，积极应对。