5月以来，昆明房价波动幅度进一步加大，周成交均价的波动幅度达到每平米上下2000元之多，比如5月初昆明新房周成交均价还在1.3万以上，一个月后成交均价就跌倒只有1万多。

具体来说，一方面是以第四代住宅为代表的创新项目仍然能卖到2万左右的水平，比如已成丹霞翠屿和璞域ONE，售价都不算低，但开盘销售状况不错，说明市场还是能接受高价产品，当然前提是竞争力确实要比较强。

但另一方面，低价项目又层出不穷，不断拉低新房价格下限，除了白沙河的现房洋房突然拿出不到6000元的价格，官南板块的地铁盘世贸璀璨倾城，近期的成交价只有1万出头不到1.1万，这个项目当年开盘时均价曾经卖到1.6万（精装修）。

但低价跑货的绝不止这两个项目，近段时间，包括雅居乐中央雅府、首创誉华洲、中南新城云樾、邦泰悦九章彩云、翰林学府等万元以下楼盘轮番冲量，价格最低的首创誉华洲只卖4000多。新近开盘的新希望锦官城才卖8000多。成交均价基本在万元左右浮动的书香云海，近期销量也很大。

誉华洲是目前昆明最便宜的新盘，最低只卖4000多

因为低价项目的数量远多于卖得不错的改善楼盘，所以昆明新房均价一直被压在低位，但一旦有高品质改善项目上市，价格又会突然拉高，造成昆明房价剧烈波动，但总体上仍呈现下降趋势。

如今昆明刚需低价盘还有价格越来越低的现象，不要说呈贡和经开区项目，就连主城四区地铁盘也纷纷将价格降低到万元左右。有开发商说，如今刚需盘正进入刺刀见红的“互捅”模式，率先降价的楼盘在逼死对手的同时，自己其实也流血不止，基本属于杀敌一千自损八百。

但这种“互害”游戏不加入也不行，因为刚需客总量在减少，开发商以往屡见成效的招数，比如引入名校等办法眼下也边际效用递减，只有降价还有比较明显的促销作用，最近有白沙河项目推出5500元的洋房，没怎么宣传客户就纷至沓来，仅上周就卖了82套；曾经停工的保交付项目璀璨倾城，把价格降到1万左右后销量很快就上来了。就连前段时间昆明首个配售型保障房项目，因为价格比较低，申购人数就达到配售房源的好几倍，房源数量和申购确认人数的比例是1:4，有的户型达到五六倍甚至近10倍。

当下昆明房地产市场的基本状况是，改善型项目的比拼主要体现在产品层面，只要产品力过硬，价格高一点也能有不错销量。可是刚需项目除非配套特别牛逼，否则就只剩下打价格战，彼此互害了。